吉林省吉林市中級(jí)人民法院
民事二審判決書(shū)
房屋租賃合同糾紛（2021）吉02民終1210號(hào)
上訴人（原審被告）：張某，男，1963年5月5日出生，漢族，住吉林省長(zhǎng)春市寬城區(qū)。
委托訴訟代理人：王盛鑫，吉林劉繼業(yè)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：仵紅，吉林劉繼業(yè)律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被上訴人（原審原告）：韓某，女，1985年7月31日出生，漢族，人壽保險(xiǎn)公司吉林省分公司員工，住吉林省長(zhǎng)春市寬城區(qū)。
委托訴訟代理人：王彥鈞，吉林司鼎律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：蘇海濱，吉林司鼎律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年8月1日韓某前夫李明與張某簽訂《租賃合同》，約定張某將吉林市國(guó)際商貿(mào)城（亞琦）B03兩個(gè)水吧出租給李明經(jīng)營(yíng)，租賃合同租期自2015年8月1日至2020年7月31日，租金數(shù)額為人民幣15萬(wàn)元。合同簽訂后，李明依約將5年租金15萬(wàn)元交付給張某，分別于2015年8月9日交付10萬(wàn)元，于2015年10月25日交付5萬(wàn)元。張某承諾2015年10月1日商場(chǎng)正式營(yíng)業(yè)，但截至起訴之日張某一直未能交付商鋪。后李明與韓某于2016年9月18日協(xié)議離婚，約定水吧的經(jīng)營(yíng)權(quán)歸韓某所有。
另查明，吉林市國(guó)際商貿(mào)城于2015年10月1日至7日試營(yíng)業(yè)7天，韓某在試營(yíng)業(yè)前采購(gòu)了營(yíng)業(yè)所需的相關(guān)食品及設(shè)備。對(duì)于采購(gòu)這些物品的數(shù)額，韓某提供的相關(guān)票據(jù)總數(shù)額16，093元，其在庭審中自認(rèn)相關(guān)食品約2000元；相關(guān)設(shè)備約14，000元，這些票據(jù)多為非正式發(fā)票。試營(yíng)業(yè)結(jié)束后，商場(chǎng)處于停業(yè)狀態(tài)。
再查明，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查，吉林市國(guó)際商貿(mào)城大門(mén)緊鎖，處于停業(yè)狀態(tài)，商場(chǎng)B03兩個(gè)水吧周?chē)袊鷵?，無(wú)法進(jìn)入，根據(jù)在門(mén)口拍照勘查，水吧內(nèi)有如下物品：1．烤腸機(jī)2臺(tái)，2．爆米花機(jī)1臺(tái)，3．制冰機(jī)1臺(tái)，4．壓膜機(jī)1臺(tái)，5．熱水壺1個(gè)，6．塑料桶2個(gè)，7．調(diào)料盒10個(gè)，8．冰柜1臺(tái)，9．破壁機(jī)1臺(tái)。
一審法院認(rèn)為，關(guān)于韓某（從李明處受讓?zhuān)韵峦┡c張某簽訂的《租賃合同》是否解除問(wèn)題。韓某與張某簽訂《租賃合同》后，韓某已按照合同約定履行支付租金的義務(wù)，張某應(yīng)當(dāng)依約履行交付水吧的義務(wù)，但其至今仍未交付，致使韓某的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定，韓某與張某簽訂的《租賃合同》符合解除條件。雖張某在庭審中表示應(yīng)當(dāng)追加房屋的實(shí)際所有權(quán)人即吉林亞琦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)亞琦公司）為本案的第三人用以查明合同是否有效，但亞琦公司只是和張某存在租賃合同關(guān)系，該公司并非韓某與張某間《租賃合同》的相對(duì)方，基于合同相對(duì)性，是否追加亞琦公司為第三人并不對(duì)案涉租賃合同效力產(chǎn)生影響，故張某要求追加亞琦公司為第三人的主張一審法院不予支持。同時(shí)，根據(jù)合同法第一百二十一條的規(guī)定，即使因亞琦公司的原因造成張某違約，其仍需向韓某承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于張某在庭審中提交一份《補(bǔ)充協(xié)議》及一份《合同證明》用以證明其與韓某前夫李明已對(duì)租賃期限的順延達(dá)成合意及簽訂其他協(xié)議彌補(bǔ)韓某損失的問(wèn)題。因韓某與李明已于2016年9月18日協(xié)議離婚，張某提交的協(xié)議簽訂時(shí)間均在此之后，且韓某又非《補(bǔ)充協(xié)議》及《合同證明》的相對(duì)人，故，其效力并不能約束韓某，張某的此項(xiàng)主張一審法院不予支持。關(guān)于租金返還及支付利息問(wèn)題。韓某已按合同約定向張某支付15萬(wàn)元租金，合同解除后，張某應(yīng)向韓某返還租金15萬(wàn)元及承擔(dān)自收到最后一筆租金時(shí)起的利息損失至實(shí)際給付之日止，韓某的此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持，但因2019年8月20日起中國(guó)人民銀行貸款基準(zhǔn)利率這一標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)取消，對(duì)2019年8月20日以后的利息標(biāo)準(zhǔn)本院予以調(diào)整。關(guān)于韓某主張的賠償損失問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條的規(guī)定，因張某的違約行為給韓某造成的損失應(yīng)予賠償，對(duì)于賠償?shù)臄?shù)額，一審法院綜合考慮韓某購(gòu)買(mǎi)物品的價(jià)款、種類(lèi)、試營(yíng)業(yè)的天數(shù)、張某違約的可歸責(zé)性，酌定損失賠償額為2000元。韓某合理訴訟請(qǐng)求的部分一審法院予以支持。此外，關(guān)于試營(yíng)業(yè)期間的租金是否扣除的問(wèn)題。因試營(yíng)業(yè)時(shí)間相較于合同約定的租賃期間很短，且已經(jīng)作為韓某損失賠償額的因素進(jìn)行了評(píng)價(jià)，故不再扣除。關(guān)于法律適用問(wèn)題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”，因本案的法律事實(shí)發(fā)生在民法典施行前，故本案應(yīng)該適用法律事實(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定進(jìn)行裁判。
本院認(rèn)為，2015年8月1日，李明與張某簽訂《租賃合同》，此后李明已經(jīng)按照約定向張某交付了租金15萬(wàn)元，但張某始終未能依約交付水吧。在2016年李明與韓某結(jié)束婚姻關(guān)系時(shí)，因李明將涉案水吧處置給韓某，故李明在《租賃合同》中的權(quán)利已經(jīng)由韓某享有。涉案水吧所處的吉林市國(guó)際商貿(mào)城自試營(yíng)業(yè)后至今無(wú)法正式營(yíng)業(yè)，致使韓某的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，涉案《租賃合同》已經(jīng)符合解除條件?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百二十一條已經(jīng)明確了當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，故即使因?yàn)閬喥婀驹驅(qū)е聫埬碂o(wú)法向韓某交付涉案水吧，張某仍需要向韓某承擔(dān)違約責(zé)任。
綜上所述，張某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3972元，由張某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng)張英
審判員劉卓
審判員郭立坤
書(shū)記員趙鵬
2021-07-22
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