甘肅省張掖市中級(jí)人民法院
民事二審判決書(shū)
房屋租賃合同糾紛（2021）甘07民終607號(hào)
上訴人（原審原告）：周某，女，1979年2月4日出生，漢族，甘肅省張掖市人，住甘州。
委托訴訟代理人：馬某，男，1978年3月3日出生，漢族，甘肅省張掖市高臺(tái)縣人，住甘州。系上訴人周某丈夫。
上訴人（原審被告）：張掖市鑫發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。住所：張掖市甘州區(qū)環(huán)城西路101號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：916207027458940884。
法定代表人：徐某1，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：徐某2，該公司員工。
委托訴訟代理人：姚某，甘肅金廈律師事務(wù)所律師。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年5月11日，被告鑫發(fā)公司作為甲方（出租人），原告周某作為乙方（承租人），雙方簽訂《房屋租賃合同》一份，約定乙方承租甲方所有的位于甘州區(qū)陽(yáng)光曦華源居住組團(tuán)院內(nèi)幼兒園一套（建筑面積2380㎡），租賃期限自2019年＿月＿日（空白）至2029年＿月＿日（空白），共計(jì)10年，年租金為前五年每年285600元；后五年每年305600元；合同簽訂時(shí)乙方向甲方預(yù)交房屋押金70000元，雙方還約定乙方裝修完工后，必須由消防部門(mén)驗(yàn)收方能營(yíng)業(yè)，如若發(fā)生事故，一切責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)；乙方在租賃期內(nèi)所搞的室內(nèi)外裝飾、裝修屬乙方行為，故在合同期滿(mǎn)后甲方不予接受和抵頂，在未征得甲方同意時(shí)不能隨意再拆除，如乙方不經(jīng)營(yíng)由甲方接收，不能頂租金，乙方無(wú)條件的讓給甲方……；甲方自交付乙方裝修之日起優(yōu)惠八個(gè)月，合同另對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。合同簽訂后，原告依約向被告支付了房屋押金70000元，被告將租賃房屋交付給原告進(jìn)行裝修。2019年5月8日，原告向張掖市鑫發(fā)物業(yè)管理有限公司支付暖氣費(fèi)13804元。
2019年9月開(kāi)學(xué)將至，原告開(kāi)始招生辦學(xué)。2019年10月30日，甘州區(qū)教育局向原告開(kāi)設(shè)的甘州區(qū)陽(yáng)光曦華源幼兒園發(fā)出《停止辦學(xué)通知書(shū)》一份，載明“經(jīng)查，因該幼兒園未經(jīng)教育部門(mén)審批，擅自招生辦班，屬無(wú)證違法辦學(xué)。招生辦學(xué)必須先經(jīng)教育部門(mén)審批，否則，將聯(lián)合相關(guān)部門(mén)依法強(qiáng)制取締，造成的一切損失由你方負(fù)責(zé)，并承擔(dān)由此造成的一切法律責(zé)任。現(xiàn)責(zé)令即日起停止非法辦學(xué)活動(dòng)，妥善解決遺留問(wèn)題”。2019年10月31日，甘州區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局向原告開(kāi)設(shè)的甘州區(qū)陽(yáng)光曦華源幼兒園發(fā)出《責(zé)令改正通知書(shū)》一份，載明因該幼兒園未取得食品經(jīng)營(yíng)許可證，要求幼兒園立即停止一切餐飲服務(wù)活動(dòng)，待取得有效的食品經(jīng)營(yíng)許可證后可為幼兒供餐。
2020年3月19日，因幼兒園三樓消防主管破裂，造成幼兒園水淹受損。
2020年3月30日，原告周某向被告鑫發(fā)公司發(fā)出《解除陽(yáng)光曦華源居住組團(tuán)幼兒園<房屋租賃合同>告知書(shū)》一份，要求解除與被告于2018年5月11日簽訂的《房屋租賃合同》，并申請(qǐng)張掖市忠信公證處對(duì)上述送達(dá)行為進(jìn)行公證，原告前往陽(yáng)光曦華源營(yíng)銷(xiāo)中心送達(dá)時(shí)，被告公司工作人員趙學(xué)彪簽字接收了該告知書(shū)。后原告前往甘州區(qū)農(nóng)墾曦華源售樓部向售樓部工作人員告知書(shū)時(shí)，該售樓部工作人員拒絕接受。隨后，原告將告知書(shū)粘貼至甘州區(qū)農(nóng)墾曦華源售樓部門(mén)口。2020年4月1日，張掖市忠信公證處作出（2020）甘張忠信公內(nèi)字第504號(hào)《公證書(shū)》一份，對(duì)原告向被告送達(dá)《解除陽(yáng)光曦華源居住組團(tuán)幼兒園＜房屋租賃合同＞告知書(shū)》的行為予以保全證據(jù)公證。幼兒園現(xiàn)已處于停辦狀態(tài)。
本案在審理過(guò)程中，原告申請(qǐng)對(duì)其租賃的陽(yáng)光曦華源居住組團(tuán)院內(nèi)幼兒園（含室外操場(chǎng)）裝修費(fèi)用、配套設(shè)備及因消防管道破裂造成的裝修損失進(jìn)行評(píng)估。后經(jīng)原、被告共同選定，一審法院委托張掖一鼎房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)上述申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估，該評(píng)估機(jī)構(gòu)于2020年9月30日作出張一鼎價(jià)評(píng)字［2020］025號(hào)《價(jià)格評(píng)估報(bào)告書(shū)》一份，鑒定結(jié)論為：甘州區(qū)陽(yáng)光曦華源居住組團(tuán)幼兒園（含室外操場(chǎng)）的裝修工程價(jià)格為1199251元；因消防管道破裂造成的裝修損失為71766元；幼兒園內(nèi)的配套設(shè)備價(jià)格為90988元。2020年10月20日，被告對(duì)張掖一鼎房地產(chǎn)評(píng)估有限公司作出的價(jià)格評(píng)估報(bào)告書(shū)提出評(píng)估異議申請(qǐng)，張掖一鼎房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司于2020年10月22日作出評(píng)估結(jié)論異議回復(fù)書(shū)，載明：“我公司履行復(fù)核程序后，做出維持原評(píng)估結(jié)果的復(fù)核結(jié)論?！睘榇耍嬷Ц对u(píng)估費(fèi)20000元。
另查明，2020年6月18日，被告向一審法院提交《幼兒園裝修恢復(fù)申請(qǐng)書(shū)》一份，申請(qǐng)對(duì)原告租賃的涉案幼兒園因消防管道漏水導(dǎo)致的裝修損害進(jìn)行主動(dòng)的維修和恢復(fù)，現(xiàn)被告已對(duì)幼兒園進(jìn)行了修繕，但原告因裝修材料未經(jīng)其認(rèn)可以及修繕面積及修繕質(zhì)量等問(wèn)題，對(duì)被告的修繕行為不予認(rèn)可。
還查明，2017年3月20日，甘州區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于張掖市鑫發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司陽(yáng)光曦華源居住組團(tuán)建設(shè)項(xiàng)目登記備案的通知》文件一份，確定被告鑫發(fā)公司申報(bào)的陽(yáng)光曦華源居住組團(tuán)建設(shè)項(xiàng)目符合登記備案條件，予以登記備案，有效期2年。2017年3月31日，被告取得了陽(yáng)光曦華源居住組團(tuán)1#-2#、7#住宅樓、幼兒園、A座賓館綜合樓、會(huì)所及A段地下停車(chē)場(chǎng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。2018年8月13日，被告取得陽(yáng)光曦華源居住組團(tuán)會(huì)所、幼兒園《建筑工程施工許可證》。2019年7月22日，因被告鑫發(fā)公司“陽(yáng)光曦華源居住組團(tuán)”建設(shè)項(xiàng)目，未按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》修建，未經(jīng)審批擅自增加建筑面積3742.76平方米，張掖市自然資源局對(duì)被告擅自違規(guī)修建部分進(jìn)行了行政處罰，被告依法繳納了罰金。2019年11月8日，甘州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向被告出具甘區(qū)城建消驗(yàn)字[2019]第0008號(hào)《消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》，載明對(duì)被告申報(bào)的陽(yáng)光曦華源居住組團(tuán)幼兒園建設(shè)工程進(jìn)行了消防驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收組審查資料及現(xiàn)場(chǎng)檢查測(cè)試，綜合評(píng)定該工程項(xiàng)目消防驗(yàn)收合格。2020年7月23日，張掖市自然資源局出具規(guī)建驗(yàn)（2020）022號(hào)《建筑工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格書(shū)》一份，就陽(yáng)光曦華源1-7#樓A、B座賓館、會(huì)所及幼兒園建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)張規(guī)竣測(cè)20190708-0035竣工測(cè)繪報(bào)告，同意驗(yàn)收。同時(shí)，該竣工驗(yàn)收合格書(shū)另注明：根據(jù)《張市自然資源局關(guān)于同意陽(yáng)光曦華源居住組團(tuán)建筑面積的批復(fù)》（張資工發(fā)[2020]30號(hào)）合格證的時(shí)間改為2020年9月18日。2020年9月18日，被告取得陽(yáng)光曦華源1-7#樓A、B座賓館、會(huì)所及幼兒園的《建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格書(shū)》。
一審法院認(rèn)為，本案中，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。現(xiàn)根據(jù)本案證據(jù)及原、被告的訴辯意見(jiàn)，對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求分述如下：
關(guān)于原告要求解除《房屋租賃合同》的訴請(qǐng)。庭審中，原告陳述因被告出租的房屋沒(méi)有進(jìn)行消防驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收，導(dǎo)致原告無(wú)法辦理辦學(xué)許可證，只能停止經(jīng)營(yíng)，后又因消防管道破裂將幼兒園大部分裝修損壞，現(xiàn)原告已無(wú)法繼續(xù)租賃開(kāi)設(shè)幼兒園，因此要求解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》。被告則辯稱(chēng)，原告因無(wú)辦學(xué)資質(zhì)導(dǎo)致停止辦學(xué)活動(dòng)以及消防管道破裂造成幼兒園裝修損壞均是由原告自身原因?qū)е碌?，與被告無(wú)關(guān)，其不同意解除合同。一審法院認(rèn)為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原、被告均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。在租賃合同中，出租人簽訂合同的主要目的是利用出租房屋獲得租金收益，承租人簽訂合同的主要目的在于利用租賃房屋獲得其他收益。就本案而言，首先，原告作為承租方租賃被告的房屋開(kāi)設(shè)幼兒園，因無(wú)法申請(qǐng)辦學(xué)資質(zhì)導(dǎo)致停止辦學(xué)活動(dòng)，幼兒園現(xiàn)已處于停辦狀態(tài)，原告租賃該房屋獲取收益的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。另外，自合同簽訂至今，原告未向被告交納過(guò)房租，被告亦未利用出租房屋獲得租金收益。其次，原告在訴訟前已向被告送達(dá)了《解除陽(yáng)光曦華源居住組團(tuán)幼兒園<房屋租賃合同>告知書(shū)》，足以證明原告以自己的行為明確表明其不再繼續(xù)履行租賃合同義務(wù)，被告雖不同意解除合同，但合同存在的基礎(chǔ)是當(dāng)事人自愿履行。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外“（一）法律上或者事實(shí)上不能履行……”本案中，被告不同意解除合同一方面導(dǎo)致案涉房屋長(zhǎng)期閑置，另一方面也導(dǎo)致被告實(shí)際無(wú)法通過(guò)租賃合同獲取租金收益，現(xiàn)考慮到原告不愿繼續(xù)履行合同，雙方繼續(xù)履行合同已無(wú)實(shí)際意義，在原、被告合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況下，為避免原、被告損失進(jìn)一步擴(kuò)大，有效利用資源，維持社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，一審法院依法解除原、被告于2018年5月11日簽訂的《房屋租賃合同》。
關(guān)于雙方簽訂的《房屋租賃合同》解除時(shí)間的確定。一審法院認(rèn)為，原告于2020年3月30日向被告發(fā)出解除合同告知書(shū)，根據(jù)該解除合同告知書(shū)的約定及《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力”規(guī)定，解除合同通知書(shū)自到達(dá)對(duì)方時(shí)解除，2020年4月1日，張掖市忠信公證處作出（2020）甘張忠信公內(nèi)字第504號(hào)《公證書(shū)》，對(duì)原告向被告送達(dá)解除合同告知書(shū)的行為予以保全公證，因此一審法院確定2020年4月1日為涉案合同解除的時(shí)間。
關(guān)于原告要求被告賠償原告各項(xiàng)損失共計(jì)1660000元的訴請(qǐng)。庭審中，原告陳述其主張的損失包括幼兒園的裝修損失、配套設(shè)施費(fèi)用以及因消防管道破裂造成的裝修損失。裝修損失是由于幼兒園裝修后因被告未取得消防驗(yàn)收許可和竣工驗(yàn)收許可導(dǎo)致其無(wú)法辦證經(jīng)營(yíng)，而被告無(wú)法取得竣工驗(yàn)收許可是由于被告擅自增加建筑面積導(dǎo)致幼兒園不符合驗(yàn)收要求，配套設(shè)施是原告為經(jīng)營(yíng)幼兒園而專(zhuān)屬定制花費(fèi)的，如脫離幼兒園將毫無(wú)意義，故要求被告予以賠償。針對(duì)原告主張的各項(xiàng)損失分述如下：
就原告主張的裝修損失。本案審理過(guò)程中，經(jīng)原、被告共同選定，由一審法院委托張掖一鼎房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司對(duì)幼兒園的裝修進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，經(jīng)鑒定評(píng)估，張掖一鼎房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司作出《價(jià)格評(píng)估報(bào)告書(shū)》認(rèn)定幼兒園（含室外操場(chǎng)）的裝修工程評(píng)估價(jià)格為1199251元。庭審中，原告雖陳述其無(wú)法辦證經(jīng)營(yíng)的責(zé)任在于被告，并認(rèn)為幼兒園是擅自增加建筑面積修建的違法建筑，但根據(jù)被告提供的相關(guān)證據(jù)可以證明，原告陳述的增加建筑面積與幼兒園并無(wú)關(guān)系，并且被告開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目包括涉案幼兒園從立項(xiàng)、審批、規(guī)劃許可、施工許可、消防驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收都有相關(guān)的文件予以證明。另外，2019年11月8日，甘州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局就對(duì)陽(yáng)光曦華源居住組團(tuán)幼兒園建設(shè)工程進(jìn)行了消防驗(yàn)收，而竣工驗(yàn)收需要相關(guān)部門(mén)聯(lián)合審核，驗(yàn)收時(shí)間具有不確定性，原告在庭審中亦認(rèn)可雙方在簽訂合同時(shí)，對(duì)被告未取得房屋竣工驗(yàn)收合格證、未經(jīng)過(guò)消防部門(mén)驗(yàn)收合格是知情的，對(duì)此一審法院認(rèn)為，理性的市場(chǎng)投資主體應(yīng)當(dāng)對(duì)商業(yè)地理位置、租賃房屋現(xiàn)狀及相關(guān)權(quán)屬證書(shū)等諸多因素進(jìn)行了解，理應(yīng)綜合考慮上述影響因素再?zèng)Q定是否作出簽訂租賃合同的意思表示。因此，原告在簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)消防及房屋竣工驗(yàn)收時(shí)間的不確定性以及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)具有一定認(rèn)知，且雙方在合同第六條約定：“……乙方裝修完工后，必須由消防部門(mén)驗(yàn)收后方能營(yíng)業(yè)……”，現(xiàn)根據(jù)雙方的陳述，原告在裝修完工后，并未經(jīng)過(guò)消防部門(mén)驗(yàn)收合格，就擅自招生辦學(xué)，后被甘州區(qū)教育局責(zé)令停止非法辦學(xué)活動(dòng)，因此原告自身存在違反合同約定的行為，故原告對(duì)因申請(qǐng)辦學(xué)資質(zhì)時(shí)無(wú)《建筑工程竣工驗(yàn)收消防備案憑證》及房屋竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，導(dǎo)致其無(wú)法取得辦學(xué)資質(zhì)造成的損失亦存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。而被告作為案涉租賃房屋的建設(shè)方，負(fù)有及時(shí)辦理房屋竣工驗(yàn)收的義務(wù)，而被告于2020年9月18日才取得《建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格書(shū)》，亦存有一定的過(guò)錯(cuò)。根據(jù)《最高人民法院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋>》第十一條（三）款的規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情況分別處理：……（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，一審法院認(rèn)為，原告對(duì)租賃房屋裝修是為了開(kāi)辦幼兒園，原告將其裝修價(jià)值作為實(shí)現(xiàn)租賃合同的必要成本，可在合同期內(nèi)分?jǐn)偼戤?，原告裝修幼兒園除了其經(jīng)營(yíng)需要外，亦考慮了租賃期限的長(zhǎng)短因素。本案中，雙方約定的租賃期間為十年，根據(jù)合同約定的租賃期限以及租賃房屋的用途性質(zhì)，結(jié)合被告簽訂合同近兩年時(shí)間要求解除合同的事實(shí)，一審法院以張掖一鼎房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司作出的《價(jià)格評(píng)估報(bào)告書(shū)》中幼兒園（含室外操場(chǎng)）的裝修工程價(jià)格1199251元為參考依據(jù)，并綜合考慮原、被告的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，酌情由被告按照裝修（殘值）價(jià)值的30%承擔(dān)裝修損失，即287820元（1199251元÷10年×8年×30%）。
就原告主張的無(wú)法拆除的配套設(shè)施費(fèi)用?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”本案中，原告為開(kāi)設(shè)幼兒園而定制的配套設(shè)施屬于原告開(kāi)設(shè)幼兒園所產(chǎn)生的必要的經(jīng)營(yíng)投入，因此，無(wú)法拆除的配套設(shè)施損失應(yīng)由原告自行承擔(dān)，可拆除部分可由原告搬離出售作為補(bǔ)救措施減少損失?，F(xiàn)原告要求被告承擔(dān)幼兒園的配套設(shè)施費(fèi)用于法無(wú)據(jù)，故對(duì)原告的此項(xiàng)訴請(qǐng)，一審法院不予支持。
就原告主張因消防管道破裂造成的裝修損失。原告認(rèn)為，由于被告交付原告的房屋存在質(zhì)量瑕疵，管道破裂導(dǎo)致原告幼兒園的裝修部分損壞，對(duì)此被告不予認(rèn)可。經(jīng)鑒定評(píng)估，張掖一鼎房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司作出《價(jià)格評(píng)估報(bào)告書(shū)》認(rèn)定因消防管道破裂造成的裝修損失為71766元，被告雖對(duì)上述《價(jià)格評(píng)估報(bào)告書(shū)》提出書(shū)面異議，但張掖一鼎房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司已以書(shū)面形式對(duì)被告提出的各項(xiàng)異議逐項(xiàng)進(jìn)行了解答，并對(duì)被告提出的異議部分作出了合理解釋?zhuān)桓骐m仍辯稱(chēng)該評(píng)估報(bào)告書(shū)與其自行委托進(jìn)行評(píng)估的數(shù)額相差較多，因此不予認(rèn)可。但一審法院認(rèn)為，因張掖一鼎房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司作出的《評(píng)估報(bào)告書(shū)》系原、被告共同選定后，由一審法院委托所作出的，在程序上具有合法性與公開(kāi)性，該公司及價(jià)格鑒證人員具備相應(yīng)的鑒證資質(zhì)，故一審法院對(duì)該份評(píng)估報(bào)告書(shū)及異議回復(fù)予以確認(rèn)。一審法院認(rèn)為，原告幼兒園的裝修受損是因消防管道破裂原因造成的是客觀事實(shí)，該損失應(yīng)當(dāng)由作為房屋所有者即被告承擔(dān)，故被告應(yīng)當(dāng)賠償原告因消防管道破裂造成的裝修損失71766元。
關(guān)于原告要求被告退還房屋押金70000元的訴請(qǐng)。根據(jù)原、被告的陳述及審理查明的事實(shí)，本案原告向被告交納房屋押金具有履約保證的性質(zhì)，現(xiàn)原、被告租賃合同已解除，根據(jù)雙方在合同中的約定，被告應(yīng)當(dāng)向原告退還房屋押金70000元，故對(duì)原告的此項(xiàng)訴請(qǐng)，一審法院予以支持。
關(guān)于原告支出的評(píng)估費(fèi)20000元。因原告對(duì)其主張的幼兒園的裝修損失、配套設(shè)施費(fèi)用以及因消防管道破裂造成的裝修損失負(fù)有舉證責(zé)任，上述費(fèi)用系原告為證明其主張而支出的必要費(fèi)用，故由其自行承擔(dān)。
上訴人鑫發(fā)公司的上訴請(qǐng)求：請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決，依法改判或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實(shí)和理由：一、關(guān)于合同解除問(wèn)題，上訴人認(rèn)為一審法院判決解除租賃合同判決不當(dāng)。1、根據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同》，被上訴人沒(méi)有任意解除權(quán)。本案中，雙方提交的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)該共同遵循，根據(jù)合同約定雙方當(dāng)事人均沒(méi)有任意解除合同的權(quán)利，故應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租賃期限繼續(xù)履行，即便本案中被上訴人采取公證送達(dá)通知的方式意欲解除合同，但上訴人作為合同相對(duì)方，在不同意解除合同的情況下，其行為無(wú)法達(dá)到解除合同的目的。2、本案中并不存在《合同法》第110條第一款關(guān)于“法律上或者事實(shí)上不能履行的情形。。....”根據(jù)前述，被上訴人通過(guò)公證送達(dá)單方面解除合同的行為，實(shí)際上是因?yàn)槠滢k理的幼兒辦學(xué)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有達(dá)到政府規(guī)定的普惠性幼兒園辦學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，從而無(wú)法獲得國(guó)家政策性補(bǔ)充的目的，因而為了彌補(bǔ)和轉(zhuǎn)嫁前期投資的風(fēng)險(xiǎn)，方才解除租賃合同，這種行為實(shí)際上具有商業(yè)投資的投機(jī)性和盲目性，其造成的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和后果應(yīng)由其自行承擔(dān)，另外，實(shí)際上，經(jīng)過(guò)上訴人與相關(guān)部門(mén)溝通，被上訴人承辦的幼兒園，只要通過(guò)行政審批，完全可以繼續(xù)承辦，故本案中根本就不存在合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)或者實(shí)現(xiàn)不能的情形，一審法院判決解除合同明顯屬于適用法律不準(zhǔn)確。二、關(guān)于裝修損失承擔(dān)問(wèn)題，上訴人認(rèn)為一審判決認(rèn)定當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度不當(dāng)。1、一審中，上訴人反復(fù)強(qiáng)調(diào)，雙方簽訂的租賃合同僅僅是臨時(shí)性的，是為了被上訴人辦理幼兒園手續(xù)簽訂的具有備案性質(zhì)的程序性合同，因此，該合同第二條并未就合同租賃期限起止時(shí)間未填寫(xiě)，上訴人也僅僅是收取了押金，同時(shí)合同第六條明確約定“乙方（被上訴人）裝修完工后，必須由消防部門(mén)驗(yàn)收方能營(yíng)業(yè)，如若發(fā)生事故，一切責(zé)任全由乙方負(fù)責(zé)”，因此，本案中，該租賃合同簽訂時(shí)，被上訴人就知情涉案房屋尚未取得驗(yàn)收手續(xù)，上訴人并非合同簽訂的過(guò)錯(cuò)方。2、被上訴人承辦幼兒園，對(duì)于幼兒園的裝修、購(gòu)買(mǎi)設(shè)施是其實(shí)現(xiàn)合同目的的必要投入，但是，被上訴人無(wú)法辦理幼兒園手續(xù)、以及違規(guī)招生辦學(xué)，是其自身過(guò)錯(cuò)，并非上訴人的過(guò)錯(cuò)行為所導(dǎo)致，另外，關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的審批、驗(yàn)收等相關(guān)手續(xù)，具有程序性和行政屬性，也就是說(shuō)當(dāng)事人對(duì)辦理申請(qǐng)、驗(yàn)收等手續(xù)的程序和時(shí)間是無(wú)法支配的，這涉及到行政機(jī)關(guān)的審核、審查、人事等眾多不確定因素，不是上訴人或者他人能影響的，因此，一審法院認(rèn)為上訴人“于2020年9月18日才取得《建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格書(shū)》，亦存有一定過(guò)程”明顯違背了客觀事實(shí)，具有臆斷性。綜上，上訴人在本案中關(guān)于合同簽訂和合同履行方面沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，一審法院認(rèn)定當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度不當(dāng)，給上訴人劃分承擔(dān)30%的裝修損失更是嚴(yán)重侵害的上訴人合法權(quán)益，請(qǐng)求二審法院予以糾正。三、本案中，在判決作出前，已不存在消防管道破裂造成的裝修損失，一審法院判令上訴人承擔(dān)裝修損失71766元，明顯不符合客觀事實(shí)。根據(jù)一審法院已查明的事實(shí)，在庭審，針對(duì)管道破裂造成的損失，上訴人已提交《幼兒園裝修恢復(fù)申請(qǐng)書(shū)》一份，并當(dāng)即將裝修損害進(jìn)行主動(dòng)維修和恢復(fù)，對(duì)于上述行為，上訴人認(rèn)為，在租賃合同履行期限內(nèi)，上訴人作為出租人，對(duì)房屋進(jìn)行修繕，不僅是履行租賃合同的應(yīng)有的義務(wù)，而且是有利于承租人（即被上訴人）的一種事實(shí)行為，這本身并未給被上訴人造成任何損失，實(shí)際經(jīng)過(guò)上訴人精心維修，幼兒園已達(dá)到原狀原貌，由于管道破裂造成的裝修損失事實(shí)上已不存在，而一審法院卻將該損失以評(píng)估價(jià)格判令上訴人承擔(dān)，明顯違背客觀事實(shí)，請(qǐng)求二審法院予以糾正。四、一審法院判令上訴人退還被上訴人押金70000元，明顯錯(cuò)誤。根據(jù)前述，本案中，上訴人不同意解除租賃合同，且是被上訴人單方面解除合同，屬于違約行為，押金理應(yīng)不予退還。另外，根據(jù)合同第4條約定，押金應(yīng)當(dāng)在承租期滿(mǎn)、乙方（被上訴人）結(jié)清租金、水電暖費(fèi)后、上訴人驗(yàn)收房屋后予以退還，但是即便按照一審法院確定的雙方租賃合同于2020年4月1日解除，那么在合同履行期內(nèi)，被上訴人仍然由按照合同約定繳納租金的義務(wù)，故押金應(yīng)當(dāng)沖抵租金，而不是直接判令上訴人退還，故這樣的判項(xiàng)上訴人萬(wàn)難接受，請(qǐng)求二審法院予以糾正。五、雙方將房屋租賃合同簽訂以后，周某在未經(jīng)過(guò)鑫發(fā)公司的同意后，擅自將該幼兒園于2019年7月2日轉(zhuǎn)租其他易道文化藝術(shù)教育培訓(xùn)中心，且收取了66000元的房租，轉(zhuǎn)租合同至今還在履行尚未解除。該事實(shí)在一審中提交了周某與易道文化藝術(shù)教育培訓(xùn)中心的轉(zhuǎn)租合同和收據(jù)，周某違法轉(zhuǎn)租獲得了租賃費(fèi)，但是一審法院對(duì)該事實(shí)沒(méi)有認(rèn)定，一審判決中既沒(méi)有判決支付租金也沒(méi)有將押金抵頂租金。上訴人周某辯稱(chēng)，幼兒園是整體建設(shè)項(xiàng)目的一部分，不能單獨(dú)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，正是因?yàn)轹伟l(fā)公司擅自增大了建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可的面積，所以才導(dǎo)致該建設(shè)項(xiàng)目不能如期竣工驗(yàn)收，而且據(jù)我們所知，幼兒園也擅自增加了三百多平方米的面積。在雙方簽訂合同之初，鑫發(fā)公司并未如實(shí)告知我們上述事實(shí)，對(duì)我進(jìn)行了欺詐性的承諾，有錄音為證，從根本上來(lái)說(shuō)在我簽合同之前此房屋就是有問(wèn)題的建筑，也就是不合格的三無(wú)產(chǎn)品，鑫發(fā)公司還要隱瞞事實(shí)，誘導(dǎo)我們裝修投資。一審中我們提交了和鑫發(fā)公司法定代表人徐某1的母親張學(xué)芳的通話錄音，判決中對(duì)該錄音沒(méi)有認(rèn)定，實(shí)際該錄音是最能證明我是在張學(xué)芳一再的承諾下才簽訂了租賃合同，張學(xué)芳多次肯定的承諾竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)間為2018年7月、2019年元月、2019年3月、7月等，以上均有錄音作為證據(jù)，張學(xué)芳告知我肯定可以辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，不影響幼兒園的辦證及招生，因?yàn)橛變簣@需要提前招生，在招生前我與張學(xué)芳多次電話溝通，經(jīng)張學(xué)芳同意和承諾后我才進(jìn)行了招生及裝修，我們雙方雖然是2018年5月11日簽訂的合同，但是交房時(shí)間是10月份，一審判決中認(rèn)定的2018年5月份交房，本人可以提供2018年5月份幼兒園還在施工建設(shè)過(guò)程中的證據(jù)，而且雙方在交付房屋時(shí)，我領(lǐng)取鑰匙和充電費(fèi)時(shí)都有簽字，但是相關(guān)的票據(jù)鑫發(fā)公司也不給我們提供，本人請(qǐng)求法院責(zé)令鑫發(fā)公司向我們提供。鑫發(fā)公司提出他們所提供的施工許可證明等其實(shí)只是混淆視聽(tīng)，并不是幼兒園辦理辦學(xué)許可證應(yīng)當(dāng)提供的有效文件。時(shí)至今日，三年零一個(gè)月都沒(méi)有拿到竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告就是因?yàn)轹伟l(fā)公司違規(guī)建設(shè)，幼兒園還是一個(gè)違規(guī)建筑，任何人都不能使用及辦理正常的手續(xù)。我與易道文化藝術(shù)教育培訓(xùn)中心是合作關(guān)系，易道文化藝術(shù)教育培訓(xùn)中心負(fù)責(zé)大班孩子的教育教學(xué)，因?yàn)槲覀儗儆谪?zé)任承包，所以將三樓以租賃合同的方式交予使用便于劃分責(zé)任。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是涉案《房屋租賃合同》是否應(yīng)予解除以及鑫發(fā)公司應(yīng)否承擔(dān)周某的裝修損失并退還押金。
關(guān)于涉案房屋租賃合同是否應(yīng)予解除的問(wèn)題，本院認(rèn)為，本案中，周某作為承租方租賃鑫發(fā)公司的房屋開(kāi)設(shè)幼兒園，該合同目的在《房屋租賃合同》中有明確的體現(xiàn)，但因涉案房屋至今未經(jīng)竣工驗(yàn)收，導(dǎo)致周某因不能提供租賃房屋的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及消防驗(yàn)收憑證而無(wú)法申請(qǐng)辦學(xué)資質(zhì)繼而停止辦學(xué)活動(dòng)，幼兒園現(xiàn)已處于停辦狀態(tài)，周某租賃該房屋的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故符合法定解除權(quán)的行使條件，租賃合同應(yīng)予解除，一審確認(rèn)涉案《房屋租賃合同》于2020年4月1日起解除并無(wú)不當(dāng)，本院予以支持。關(guān)于鑫發(fā)公司應(yīng)否承擔(dān)周某的裝修損失并退還押金的問(wèn)題，本院認(rèn)為，鑫發(fā)公司將未經(jīng)驗(yàn)收和消防驗(yàn)收的房屋出租給周某使用,尤其未向周某明確告知涉案房屋所在的“陽(yáng)光曦華源居住組團(tuán)”建設(shè)項(xiàng)目存在擅自違規(guī)修建事實(shí)，該事實(shí)足以影響到涉案建設(shè)工程項(xiàng)目的整體竣工驗(yàn)收。鑫發(fā)公司應(yīng)當(dāng)知道涉案房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收及消防驗(yàn)收不能用于商業(yè)性質(zhì)，且明知周某租賃房屋用于開(kāi)辦幼兒園，并對(duì)周某的裝修行為予以默示，視為其同意裝修；而周某作為簽訂合同的理性主體，未盡到相應(yīng)的審查義務(wù),在不能確定涉案租賃房屋的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及消防驗(yàn)收憑證具體辦理時(shí)間的情況下即投入裝修，因此，雙方對(duì)導(dǎo)致所簽《房屋租賃合同》的解除及周某的裝修損失均負(fù)有過(guò)錯(cuò)。因涉案房屋至今未經(jīng)竣工驗(yàn)收是導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的主要原因，故鑫發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，周某應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任，根據(jù)本案實(shí)際情況，本院確定周某主張的裝修損失1199251元按照剩余8年租賃期的裝修殘值以四六比例由鑫發(fā)公司承擔(dān)60%即575640元（1199251元÷10年×8年×60%），由周某自行承擔(dān)40%。一審法院對(duì)雙方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任認(rèn)定有誤，本院予以糾正。關(guān)于因消防管道破裂造成的裝修損失71766元，根據(jù)一審法院委托由張掖一鼎房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司作出的《價(jià)格評(píng)估報(bào)告書(shū)》認(rèn)定，周某幼兒園的裝修受損是因消防管道破裂原因造成的是客觀事實(shí)，該損失應(yīng)當(dāng)由房屋所有者即鑫發(fā)公司承擔(dān)，鑫發(fā)公司辯稱(chēng)裝修受損部分已在一審宣判前予以維修并恢復(fù)原狀，但涉案租賃合同因法定理由已確定于2020年4月1日起解除，故鑫發(fā)公司在合同解除后的維修行為系對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的維護(hù)，不能免除其在租賃期間內(nèi)應(yīng)承擔(dān)的出租人損害賠償義務(wù)，故其主張不承擔(dān)該損失于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。鑫發(fā)公司主張涉案合同系周某單方違約解除與查明的事實(shí)不符，故其主張收取的7萬(wàn)元押金不應(yīng)退還的理由不能成立，本院不予支持。關(guān)于周某支出的評(píng)估費(fèi)20000元，因其對(duì)主張的幼兒園的裝修損失、配套設(shè)施費(fèi)用以及因消防管道破裂造成的裝修損失負(fù)有舉證責(zé)任，上述費(fèi)用系周某為證明其主張而支出的必要費(fèi)用，故一審法院認(rèn)定該筆費(fèi)用由其自行承擔(dān)并無(wú)不當(dāng)。綜上所述，上訴人周某的部分上訴請(qǐng)求成立，予以支持。上訴人鑫發(fā)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；本院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款（二）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：
一、維持張掖市甘州區(qū)人民法院（2020）甘0702民初2766號(hào)民事判決第一、三、四、五、六項(xiàng)；
二、變更張掖市甘州區(qū)人民法院（2020）甘0702民初2766號(hào)民事判決第二項(xiàng)為：張掖市鑫發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司賠償周某幼兒園（含室外操場(chǎng)）的裝修工程款575640元；
以上二、三、四項(xiàng)共計(jì)717406元，限于本判決生效之日起三十日內(nèi)履行完畢。
一審案件受理費(fèi)20370元，減半收取10185元，由上訴人周某負(fù)擔(dān)5961元，上訴人張掖市鑫發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)4224元。
二審案件受理費(fèi)20370元，由上訴人周某負(fù)擔(dān)11922元，上訴人張掖市鑫發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)8448元。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng)賴(lài)鷹
審判員胡宏睿
審判員陳軍
書(shū)記員張夢(mèng)婷
2021-07-26
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