胡某與長沙市鼎盛公寓管理有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

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長沙市芙蓉區(qū)人民法院

民事一審判決書

房屋租賃合同糾紛(2021)湘0102民初12273號

原告:胡某,男,1978年2月7日出生,漢族,住湖南省桃江縣。
委托訴訟代理人:胡某華,女,1976年11月12日出生,漢族,住湖南省桃江縣,系胡某之妻。
被告:長沙市鼎盛公寓管理有限公司,住所地湖南省長沙市芙蓉區(qū)荷花園街道遠(yuǎn)大一路582號東方芙蓉園1、2、3棟1323號。
法定代表人:于海東。

根據(jù)當(dāng)事人的舉證質(zhì)證及庭審陳述,本院確認(rèn)如下事實:2020年12月5日,胡某與鼎盛公司簽訂了《長沙市房屋委托出租合同》,約定胡某將其所有的長沙市芙蓉區(qū)芙蓉公寓B3-3-602委托給鼎盛公司代理出租,房屋面積為120平方米;出租代理期為2020年12月10日至2023年12月9日,共計三年;合同期內(nèi),胡某同意給鼎盛公司90日作為工作接洽期,在此期間,胡某不收取鼎盛公司租金,其中第一年第一季度免租兩個月租金,第二年第一季度免租一個月;租金標(biāo)準(zhǔn)為2600元/月,按季支付,并約定第一次付款日期為2020年12月5日,季度2600元,第二次為2021年3月10日,季度7800元,第三次為2021年6月10日,季度7800元,第四次為2021年9月10日,季度7800元,之后的付款日期以此類推;委托出租代理期內(nèi)胡某提前終止合同的,應(yīng)提前30日通知鼎盛公司,按照合同期內(nèi)的總租金20%支付違約金。合同還約定了其他事項。同日,胡某向鼎盛公司出具《委托書》,胡某全權(quán)委托鼎盛公司對外出租并辦理與承租方之間的洽談、簽署相關(guān)合同、代為收取租金等一切房租租賃事宜,委托期限為2020年12月10日至2023年12月9日,鼎盛公司在授權(quán)范圍內(nèi)簽署的合同文件胡某均認(rèn)可。合同簽訂后,胡某于合同簽訂當(dāng)日向鼎盛公司交付涉案房屋。鼎盛公司按約于2020年12月5日向胡某支付了第一季度租金2600元,并于2021年3月13日支付第二季度租金7800元。此后,經(jīng)胡某催收,鼎盛公司以領(lǐng)導(dǎo)跑路為由未按約支付第三季度租金,并要求胡某自行向次承租人收取租金。
另查明,涉案房屋已由鼎盛公司分別轉(zhuǎn)租給4位次承租人,涉案房屋目前仍由次承租人占有使用。鼎盛公司已向次承租人收取租金至2021年8月。截至法庭辯論終結(jié),胡某未向次承租人收取任何租金。

本院認(rèn)為,胡某與鼎盛公司《長沙市房屋委托出租合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示,不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定,合法有效,雙方成立房屋租賃合同關(guān)系。胡某已按約將涉案房屋交付給鼎盛公司使用,但鼎盛公司未按約支付租金,根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百二十二條“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”的規(guī)定,經(jīng)胡某催收,鼎盛公司仍拒不支付拖欠的租金,故胡某有權(quán)請求解除合同。胡某未書面通知鼎盛公司,直接以起訴的方式主張解除合同,本院已于2021年7月9日向鼎盛公司送達起訴狀副本。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十五條第二款的規(guī)定,合同自起訴狀副本送達給鼎盛公司時解除。因此,本院確認(rèn)胡某與鼎盛公司于2020年12月5日簽訂的《長沙市房屋委托出租合同》已于2021年7月9日解除。根據(jù)查明的事實,扣除免租期后,鼎盛公司支付租金至2021年6月9日。胡某僅要求鼎盛公司支付2021年6月10日至2021年6月29日期間的租金,視為對自身權(quán)利的自由處分,本院不持異議。經(jīng)計算,2021年6月10日至2021年6月29日產(chǎn)生租金1646元,故胡某要求鼎盛公司支付2021年6月10日至2021年6月29日期間租金1646元的訴訟請求,符合法律規(guī)定和合同約定,本院予以支持。胡某還要求鼎盛公司承擔(dān)相當(dāng)于一個月租金的違約金2600元,該金額不超過合同約定的標(biāo)準(zhǔn),本院亦予以支持。
綜上,依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條第一款、第五百六十五條第二款、第五百七十七條、第五百八十五條第二款、第七百二十一條、第七百二十二條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定之規(guī)定,判決如下:

一、確認(rèn)原告胡某與被告長沙市鼎盛公寓管理有限公司于2020年12月5日簽訂的《長沙市房屋委托代理出租合同》已于2021年7月9日解除;
二、被告長沙市鼎盛公寓管理有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告胡某支付2021年6月10日至2021年6月29日期間的房屋租金1646元;
三、被告長沙市鼎盛公寓管理有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)向原告胡某支付違約金2600元。
如未按本判決指定的期限履行給付義務(wù),應(yīng)當(dāng)按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費減半收取計40元,由長沙市鼎盛公寓管理有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi)通過本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖南省長沙市中級人民法院。

審判員伍君芳
法官助理張依
書記員某林

2021-07-29

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