防城港市防城區(qū)人民法院
民事一審判決書
商品房預售合同糾紛（2021）桂0603民初885號
原告：黃某賢，男，1985年9月9日出生，壯族，無業(yè)，住防城港市防城區(qū)，戶籍地廣西欽州市欽南區(qū)。
被告：廣西防城港市某某房地產開發(fā)有限公司，住所地防城港市防城區(qū)防城鎮(zhèn)某某路某某住宅三樓，統(tǒng)一社會信用代碼。
法定代表人：唐國色，該公司經理。
委托訴訟代理人：吳書茵，廣西南港律師事務所律師。
委托訴訟代理人：黃麗莉，廣西南港律師事務所律師。
本院經審理認定事實如下：原告黃某賢分別于2019年3月24日向被告某某房地產公司支付定金20000元，于2019年5月10日分別支付購房款146943元、維修基金13445元，被告向原告分別開具收款收據(jù)。2019年5月30日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同（預售）》（合同編號：ＦＣＧ2019100400），原告購買被告位于防城區(qū)，單價為3879.99元／㎡，總價款為526941元。合同第七條約定買受人應當在2019年5月30日前支付首期房價款166941元，占全部房價款的31.68%，余款360000元向防城港市防城區(qū)信用社合作聯(lián)社防城信用社申請貸款支付。第十一條約定出賣人應當于2020年6月30日前向買受人交付該商品房。第九條約定該商品房經建設、施工、監(jiān)理、設計、勘察五方驗收合格，但如下特殊原因，除雙方協(xié)商解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期交房，出賣人不承擔責任：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起告知買受人的；2.因國家有關法律、法規(guī)、政策改變、或者政府限制性行為而導致工期延誤的；3.因政府部門通知停工原因影響施工工期的；4.非因出賣人原因，一周內停水停電超過8小時（每小時計算一天，不足8小時按8小時計算）的；5.惡劣天氣（如暴雨、臺風）導致無法施工，工期受影響的……。合同第十二條約定除不可抗力外，逾期在720日內，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金。逾期超過720日，買受人有權解除合同。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金。截止至2021年4月26日，被告未將涉案商品房交付給原告。
另查明，防城港市氣象局氣象信息服務中心提供的氣象資料顯示，從2019年5月30日簽訂案涉商品房之日起至2020年6月30日合同約定交房之日止，防城港市暴雨及臺風以上天氣天數(shù)共有18天。2020年1月23日突發(fā)新冠肺炎疫情公共衛(wèi)生事件，受疫情影響天數(shù)60天。
以上事實，有原告提供的原告身份證、商品房買賣合同、收款收據(jù)，被告提供的象資料咨詢、停水通知、停電公告、復工通知、東城益嘉8#樓受天氣、政策及疫情影響停工天數(shù)統(tǒng)計表及雙方當事人在庭審過程中的陳述在案佐證，本院予以確認。
本院認為，合法的商品房買賣合同關系受法律保護。原告黃某賢與被告某某房地產公司于2019年5月30日簽訂《商品房買賣合同（預售）》是雙方當事人的真實意思表示，內容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應按合同約定全面履行各自義務。原告黃某賢已依據(jù)合同約定將案涉商品房首期房價款支付給被告某某房地產公司，余款通過銀行按揭貸款方式支付，履行了合同約定的付款義務。但被告未按合同約定日期交付案涉房屋，已構成違約，被告應依據(jù)合同約定，繼續(xù)向原告履行房屋交付義務并向自交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，向原告支付違約金，故原告請求被告支付逾期交房違約金，本院予以支持。
根據(jù)合同約定，被告應于2020年6月30日前將符合該合同約定條件的案涉房屋交付原告。被告并未提交證據(jù)證明案涉房屋取得竣工備案且符合合同約定的其他交付條件，應當由被告承擔舉證不能的法律后果。截止本判決作出之日，案涉房屋未取得竣工備案，不符合法定交付條件，在事實上不具備交付原告使用的可能性，經法庭釋明，原告變更請求被告在建設、施工、監(jiān)理、設計、勘察五方驗收合格后七日內交付案涉房屋，本院予以支持。
關于被告主張扣除受惡劣天氣及受新冠疫情影響施工的相應天數(shù)的問題。原、被告雙方在合同中約定遭遇不可抗力或因惡劣天氣（暴雨、臺風）原因影響施工導致工期延誤，導致房屋無法按時交付的，出賣人可據(jù)實予以延期，無須承擔逾期交付的違約責任。逾期交房時間應扣除惡劣天氣天數(shù)。合同簽訂后至合同約定交房之日期間暴雨及臺風以上天氣18天應當予以扣除。對于發(fā)生在2020年6月30日合同約定的交房之日前的不可抗力事項，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百九十條第一款的規(guī)定“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。”，可以部分免除被告的責任，受疫情影響的60天應當予以扣除；2019年5月30日前雙方尚未簽訂合同，不應扣除。
關于逾期交房違約金的計算問題。合同約定買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房款的萬分之一違約金，故涉案商品房的逾期交房違約金應當以房價總款526941元為基數(shù)計算。原告主張違約金計算至2021年4月26日，本院予以支持。合同約定涉案商品房應在2020年6月30日前交付，從逾期交房之次日起至2021年4月26日，被告逾期交房共300天，扣除因暴雨及臺風以上天氣天數(shù)及受新冠疫情影響的天數(shù)，故違約金計算為526941元×0.01%/天×(300-78)天=11698.1元。
綜上，依照《中華人民共和國民法典》第五百零二條、第五百零九條、第五百七十七條、第五百九十條第一款之規(guī)定，判決如下：
一、被告廣西防城港市某某房地產開發(fā)有限公司在建設、施工、監(jiān)理、設計、勘察五方驗收合格后七日內向原告黃某賢交付位于防城區(qū)；
二、被告廣西防城港市某某房地產開發(fā)有限公司向原告黃某賢支付逾期交房違約金11698.1元。
上述給付款項，義務人應于判決生效之日起十日內履行完畢，逾期則加倍支付遲延履行期間的債務利息；權利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期間最后一日起二年內，向本院申請執(zhí)行。
案件受理費196元，減半收取98元，由被告廣西防城港市某某房地產開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判員陳家恩
法官助理李華標
書記員吳玉瑩
2021-06-29
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