北京市第三中級(jí)人民法院
民事二審判決書
房屋買賣合同糾紛（2021）京03民終10148號(hào)
上訴人（原審被告）：張某1，男，1970年12月30日出生，漢族，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。
委托訴訟代理人：武雪梅，北京市法度律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：彭一飛，北京市法度律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被上訴人（原審原告）：張某2，男，1963年1月28日出生，漢族，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。
委托訴訟代理人：賈巖巖，北京嘉論律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：松嵩，北京嘉論律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：張某2與張某1均系張某3之子?！撂?hào)房屋原登記在張某3的名下。
2011年8月6日，張某2與張某3簽訂存量房屋買賣合同，約定：張某3將×號(hào)房屋出售給張某2，房屋成交價(jià)格為39萬(wàn)元。2011年8月8日，雙方簽訂房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書。次日，張某2取得了該房屋的房屋所有權(quán)證。
2012年2月11日，張某2與張某1簽訂房屋買賣合同，約定：張某2將×號(hào)房屋以1006000元的價(jià)格出售給張某1，雙方在合同中未對(duì)購(gòu)房款交付時(shí)間、方式、房屋的交付時(shí)間、產(chǎn)權(quán)變更時(shí)間、違約責(zé)任等具體事項(xiàng)進(jìn)行約定。當(dāng)日，雙方辦理了過戶手續(xù)，現(xiàn)該房屋登記在張某1名下并由張某1居住使用，但張某1未給付購(gòu)房款。2020年3月6日，張某2向張某1郵寄了律師函，要求張某1給付購(gòu)房款。截止到目前為止，張某1尚未給付張某2購(gòu)房款。
案件一審審理過程中，張某1請(qǐng)張某3出庭作證，證明：張某3與張某2簽訂存量房屋買賣合同的本意并非將×號(hào)房屋出售給張某2，而是為了將該房屋過戶至張某2的名下，以張某2的名義申請(qǐng)抵押貸款資助張某2。張某3當(dāng)庭表示，目前其并不想把×號(hào)房屋給兩個(gè)兒子，還要看哪個(gè)兒子贍養(yǎng)他。
張某1還提供了張某2向案外人鄒某出具的欠條，張某1向鄒某賬戶付款的憑證及張某2向張某1出具的欠條，證明：張某2將×號(hào)房屋抵押給他人借高利貸，張某1幫助張某2償還了高利貸，在此種情況下張某3要求張某2將房屋過戶給張某1，由張某1代為保管該房屋。張某1認(rèn)可上述證據(jù)的真實(shí)性，但表示張某1向鄒某付款是為了解除抵押完成買賣過戶。
案件審理過程中，張某1提供了網(wǎng)絡(luò)截圖，證明：其與張某2簽訂房屋買賣合同時(shí)×號(hào)房屋的價(jià)格為每平方米25200元，高于合同的約定價(jià)格。張某2認(rèn)為：該份證據(jù)不能反映×號(hào)房屋的真實(shí)價(jià)格：房屋買賣合同簽訂時(shí)×號(hào)房屋的價(jià)格約為260萬(wàn)元左右，考慮到房屋系分給兩個(gè)兒子，所以雙方約定以一半的售價(jià)訂立房屋買賣合同。
案件審理過程中張某2表示：其與張某3簽訂存量房屋買賣合同后，張某3放棄了向其主張購(gòu)房款，但是其從2014年開始為張某3租房子，四年的租金共計(jì)48萬(wàn)元，已實(shí)際付清了購(gòu)房款。張某3表示，張某2是怕自己搞對(duì)象時(shí)被人瞧不起才為其租了房子。
一審法院認(rèn)為，張某2與張某1簽訂房屋買賣合同約定的房屋價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，且合同雖然約定了售價(jià)，但對(duì)購(gòu)房款的交付時(shí)間、方式、房屋的交付時(shí)間、產(chǎn)權(quán)變更時(shí)間、違約責(zé)任等基本內(nèi)容未作任何約定。合同簽訂當(dāng)日，張某2便在張某1未給付購(gòu)房款的情況下完成了產(chǎn)權(quán)過戶，且購(gòu)房款多年未付也未主張權(quán)利。即便買賣雙方為親兄弟關(guān)系，上述事實(shí)仍明顯違背房屋買賣合同訂立和履行的常理。結(jié)合上述事實(shí)和相關(guān)證據(jù)一審法院可認(rèn)定，雙方簽訂房屋買賣合同，是為了實(shí)現(xiàn)將房屋從張某2過戶至張某1名下，所進(jìn)行的通謀虛偽行為，房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。合同被認(rèn)定無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)該予以返還?，F(xiàn)張某2要求張某1騰退×號(hào)房屋，并將該房屋恢復(fù)登記至張某2名下的訴訟請(qǐng)求合法有據(jù)。
至于張某3與張某2之間所簽訂北京市存量房屋買賣合同的效力和履行情況，不屬于本案的審理范圍，一審法院不予處理。
本院認(rèn)為，合同效力是處理合同類糾紛的前提，應(yīng)屬人民法院依職權(quán)審查的范圍。本案中，關(guān)于張某2與張某1簽訂的房屋買賣合同的效力問題，一審法院根據(jù)合同約定的具體內(nèi)容、合同實(shí)際履行情況、雙方當(dāng)事人的相關(guān)陳述等，認(rèn)定雙方簽訂房屋買賣合同是為了實(shí)現(xiàn)將房屋由張某2過戶到張某1名下的通謀虛偽行為，進(jìn)而認(rèn)定雙方之間簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，認(rèn)定正確，就合同無(wú)效后的處理亦無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。但一審法院適用《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條，適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。就本案應(yīng)否追加張某3作為第三人的問題，本院認(rèn)為關(guān)于張某3與張某2之間的房屋買賣合同問題，雙方可另行解決，一審法院不予處理并無(wú)不當(dāng)，本院對(duì)其該項(xiàng)請(qǐng)求不予準(zhǔn)許。
綜上所述，張某1的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，處理結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5800元，由張某1負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng)于洪群
審判員孫京
審判員付輝
法官助理張羽
法官助理邱江
書記員何昕燏
2021-06-29
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