太原市萬柏林區(qū)人民法院
民事一審判決書
房屋買賣合同糾紛（2021）晉0109民初2641號
原告：陳某，住山西省太原市，公民身份號碼×××。
委托訴訟代理人：袁某，山西神明律師事務所律師。
被告：太原恒林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼91140100MAOH1KMTXU。
法定代表人：趙某，董事長。
委托訴訟代理人：張某。
委托訴訟代理人：徐某。
原、被告圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了舉證、質(zhì)證，依據(jù)雙方當事人提交的證據(jù)，本院認定事實如下：2019年12月9日，原告陳某與被告太原恒林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《太原恒大濱河府商品房購房協(xié)議》,協(xié)議約定，原告自愿依下列條件向甲方購買太原恒大濱河府樓盤5幢2單元1202房，該商品房的規(guī)劃用途為【住宅】。該商品房建筑面積共160.26平方米，其中，套內(nèi)建筑面積120.04平方米。按建筑面積計算，單價為12833.41元/㎡；總金額為人民幣2056683元。一、原告同意簽署本協(xié)議時，支付人民幣貳萬元整（20000元）作為定金（定金在簽訂《商品房買賣合同》時轉(zhuǎn)入房款），被告在協(xié)議第四聯(lián)加蓋財務收款專用章作收款憑據(jù)。二、原告選擇下列第3種方式付款：3、分期付款：原告須于2019年12月9日前支付首期房款185668元(不含定金)；于2020年3月7日前付清308502元；于2020年6月7日前付清308502元；于2020年9月7日前付清308502元；于2020年12月7日前支付房款925509元。如原告未能按約定日期支付相應房款，則每天按未交房款的萬分之一向被告支付違約金……五、原告必須在約定的付款方式和期限內(nèi)到太原恒大濱河府營銷中心支付首期款及簽署《商品房買賣合同》，否則視為原告放棄購買房屋，所付款項不予退還，被告無須通知原告，可另行銷售該房屋……十、本協(xié)議一式五聯(lián)，經(jīng)雙方簽字或蓋章后有效。落款處有原告陳某簽字捺印及被告簽章。原告陳某于2019年12月23日與被告簽訂了編號為GF-2000-0171的《商品房買賣合同》，該合同第七條對買受人逾期付款違約責任做出約定：（1）逾期在180日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之壹的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過180日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的1%向出賣人支付違約金，買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之壹的違約金。另雙方簽訂的《合同補充協(xié)議》第三條第二款約定：雙方同意對本合同第七條買受人逾期付款的違約責任條款補充如下，如買受人分期付款，買受人必須嚴格按照本協(xié)議約定的期限支付每期樓款，否則，每逾期一天，買受人須按未付款總金額的萬分之一計算，向出賣人支付違約金。買受人逾期180天仍未按約定全額支付的，出賣人有權(quán)解除《商品房買賣合同》，買受人按已付款的20%向出賣人支付違約金，該房屋歸出賣人所有，買受人應無條件配合出賣人到有關政府部門辦理注銷合同備案等取消交易的手續(xù)。
2019年12月9日，原告陳某向被告支付購房款205668元，于2020年3月7日繳納房款308502元。截止起訴時，原告累計向被告繳納房款514170元。
2020年11月4日，被告委托北京中倫文德太原律師事務所向原告出具律師函，載明“依據(jù)委托人提供的資料顯示：您于2019年12月7日認購了太原恒大濱河府項目5號樓-2-1202號房源，并與太原恒林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》。依據(jù)合同約定，您須于2020年6月7日前支付分期款308502元，于2020年9月7日前支付分期款308502元。截止至發(fā)函日，您仍未按期支付上述款項，逾期天數(shù)已達150天。依據(jù)《商品房買賣合同》之約定，您應按逾期金額每日萬分之一支付違約金，逾期超過180天仍未按照約定支付購房款的，出賣人有權(quán)單方解除《商品房買賣合同》。本律師依據(jù)太原恒林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之委托及《商品房買賣合同》之約定，鄭重函告如下：請您于2020年11月15日前履行完畢合同約定的付款義務，并支付相應的違約金。否則，委托人將依法采取法律手段，直至解除《商品房買賣合同》。2021年1月31日，因原告未按期支付分期款，被告電話通知原告解除《商品房買賣合同》，將房屋收歸被告所有。2021年2月1日，原告向被告發(fā)出解除合同通知書，要求解除雙方簽訂的《太原恒大濱河府商品房購房協(xié)議》、《商品房買賣合同》，并在接到通知之日起10日內(nèi)退還已交房款514170元。庭審中，因被告向原告出示了2019年12月23日雙方簽訂的《商品房買賣合同》，故原告放棄要求被告交付該合同的訴請。
本院認為，原告陳某與被告太原恒林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《太原恒大濱河府商品房購房協(xié)議》、《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。被告在原告逾期付款后，向原告發(fā)出書面律師函，要求原告在2020年11月15日前履行完畢合同約定的付款義務，并支付相應的違約金。原告主張其違約是因疫情影響，因原被告達成分期付款協(xié)議在2019年12月9日，分期付款數(shù)額較大，原告對其履行能力應當有合理預見，且原告的收入情況并未受疫情影響，故原告未能按照合同約定的時間和金額繳納購房款，構(gòu)成違約。在原告逾期付款超過180日后，被告在2021年1月31日依據(jù)合同約定單方行使解除權(quán)并電話告知原告，依據(jù)《中華人民共和民法典》第五百六十四條的規(guī)定，雙方的合同已于2021年1月31日解除，故原告要求確認雙方簽訂的《太原恒大濱河府商品房購房協(xié)議》、《商品房買賣合同》已解除的訴請，于法有據(jù)，本院予以支持。
關于被告應當返還原告購房款的數(shù)額。被告主張按照《商品房買賣合同》補充協(xié)議的約定扣除已付款的20%作為違約金，原告要求全部予以返還，本院認為該違約金約定的計算標準明顯過高，本院酌情予以核減，確定原告按照已付房款的10%（51417元）向被告承擔違約責任，故被告應在扣除原告應當支付的違約金51417元后，將剩余房款462753元返還原告。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百六十二條、第五百六十五條，《中華人民共和民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：
一、確認原告陳某與被告太原恒林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《太原恒大濱河府商品房購房協(xié)議》、《商品房買賣合同》已解除；
二、被告太原恒林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告陳某購房款人民幣462753元；
三、駁回原告陳某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費減半收取4471元，由原告陳某負擔447元，被告太原恒林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔4024元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴至太原市中級人民法院。
審判員??趙蓉
書記員??許洋
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2021-06-29
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