丹東市振興區(qū)人民法院

民事一審判決書

服務(wù)合同糾紛（2021）遼0603民初2740號

原告：丹東某某物業(yè)管理有限公司，住遼寧省丹東市振興區(qū)。
法定代表人：宋某某。
被告：丹東市振興區(qū)某某水果生鮮超市，住所地遼寧省丹東市振興區(qū)。
經(jīng)營者：賈某某，男，滿族，住遼寧省寬甸滿族自治縣。

經(jīng)審理查明：原告系某某嘉園小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被告租賃該小區(qū)業(yè)主案外人張某某、于某某坐落于丹東市振興區(qū)，面積121平方米的商業(yè)網(wǎng)點用于經(jīng)營丹東市振興區(qū)某某水果生鮮超市。丹東市振興區(qū)某某水果生鮮超市位于該物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)。該商業(yè)網(wǎng)點每年的物業(yè)綜合服務(wù)管理費為1015元。
被告與案外人張某某、于某某于2018年8月2日簽訂的房屋租賃合同約定租賃期限自2018年8月2日起至2021年8月1日止，第一年租金捌萬元整，第二年第三年租金玖萬元整（不含取暖費，物業(yè)費，營業(yè)稅等一切費用）。該租賃合同中并沒有對物業(yè)費交納的特別約定。在被告租賃案涉房屋期間，被告曾于2018年向原告交納了400元物業(yè)綜合服務(wù)管理費。后，原告為向被告催要物業(yè)服務(wù)費未果，成訟。
本院所確認的上述事實，有房屋租賃合同、照片、收據(jù)及雙方當事人的陳述筆錄等證據(jù)在案為憑，這些證據(jù)已經(jīng)開庭對質(zhì)和本院的審查，可以采信。

本院認為：遼寧物業(yè)管理條例實施細則第五十八條規(guī)定“業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費用”。關(guān)于原告訴請被告丹東市振興區(qū)某某水果生鮮超市給付物業(yè)費一項，經(jīng)本院審查認為，因被告丹東市振興區(qū)某某水果生鮮超市并非業(yè)主，其只是物業(yè)的承租人，其與案外人張某某、于某某在租賃合同中沒有明確約定物業(yè)費由丹東市振興區(qū)某某水果生鮮超市給付。2016年修正的物業(yè)管理條例第四十一條規(guī)定“業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任”。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應(yīng)予支持”。在適用上述相關(guān)規(guī)定向物業(yè)承租人主張權(quán)利時需要注意前提是業(yè)主與物業(yè)承租人對物業(yè)費的交納有明確約定，且不能協(xié)議免除業(yè)主的法定連帶責任。本案不符合上述適用條件，故原告主張主體有誤。原告請求被告交納物業(yè)費，沒有事實及法律依據(jù)，本院不予支持?，F(xiàn)因被告同意交納2019年3月15日至2021年3月15日期間的物業(yè)費，屬于對自己民事權(quán)利的處分，不違反相關(guān)法律規(guī)定，本院予以照準。綜上所述，依照《物業(yè)管理條例》第四十一條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條第二款，第六十四條一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告丹東市振興區(qū)某某水果生鮮超市于本判決生效后三日內(nèi)給付原告丹東某某物業(yè)管理有限公司2019年3月15日至2021年3月15日期間的物業(yè)綜合服務(wù)管理費2030元（1015元/年×2年）；
二、駁回原告丹東某某物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
案件受理費50元，減半收取25元，由原告丹東某某物業(yè)管理有限公司承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，經(jīng)本院上訴于遼寧省丹東市中級人民法院。若在上訴期滿后7日內(nèi)不交上訴費，則視為自動放棄上訴權(quán)。

審判員張瑩
書記員田湘

2021-06-29

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