衡陽市珠暉區(qū)人民法院

民事一審判決書

房屋買賣合同糾紛（2021）湘0405民初779號

原告：毛某某，男，1995年10月21日出生，漢族，住湖南省衡東縣。
委托訴訟代理人：胡玉國，湖南衡州律師事務(wù)所律師。
被告：衡陽市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地湖南省衡陽市珠暉區(qū)。
法定代表人：羅楊樹，該公司董事長。
委托訴訟代理人：彭曉晨，女，1972年9月9日出生，漢族，住湖南省衡陽市石鼓區(qū)，該公司法律顧問。

本院經(jīng)審理查明認定事實如下：2017年5月7日，原告購買被告開發(fā)的東城明珠XX室住房一套，房屋價值421694元，原告首付211694元，貸款210000元。合同約定房屋應(yīng)于2018年7月31日交付，交付條件為被告取得法定建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件、房屋測繪報告等，被告未按約定時間交付房屋逾期六十日后，原告要求繼續(xù)履行合同的，被告按日計算向原告支付價款萬分之無（該比率應(yīng)當不低于第1（1）項中的比率）的違約金。2018年10月4日，原告收房。房屋交付之日起365個工作日內(nèi)原告未取得房屋所有權(quán)證書的，被告按已付房款根據(jù)逾期天數(shù)以日萬分之一的標準計算違約金。2020年3月20日，東城明珠部分業(yè)主與被告達成協(xié)議，約定：在未辦好房產(chǎn)證之前，由被告支付物業(yè)公司從2020年1月1日起至房產(chǎn)證辦好之日止全體業(yè)主的物業(yè)管理費。2020年已交物業(yè)費退還給業(yè)主。2021年3月22日，原告辦理了不動產(chǎn)權(quán)相關(guān)證書。原告未繳納2020年1月1日之后的物業(yè)管理費。
以上事實有原告提供的《商品房買賣合同》、不定產(chǎn)權(quán)登記證書、東城明珠全體業(yè)主關(guān)于房產(chǎn)證一事與開發(fā)商的協(xié)議以及原、被告當庭陳述在卷予以證實。

本院認為，本案系房屋買賣合同糾紛。原、被告雙方簽訂的《衡陽市商品房買賣合同》合法有效，雙方均因按照合同約定履行各自義務(wù)。被告辯稱應(yīng)按照首付款來計算違約金，本院認為應(yīng)按照合同約定原告已付房款421694元為基數(shù)計算。本院認為違約責任中損害賠償?shù)哪康氖亲鳛閷`約行為造成的損失予以補償，根據(jù)合同雙方約定交房時間為2018年7月31日，被告未在合同約定的交房時間取得工程竣工驗收備案表，原告可以拒絕收房，原告于2018年10月4日收房，被告延期取得工程竣工驗收備案表并未對原告造成實際損失，故原告要求被告支付逾期違約金的訴訟請求，本院不予支持。被告在原告依約支付購房款后，未在合同約定的期限辦理所有權(quán)證書，客觀上存在違約事實，應(yīng)按照每日萬分之一的標準支付違約金。合同中約定的辦證時間為商品房交付之日起365個工作日，根據(jù)2008年1月3日，勞動和社會保障部發(fā)布的《關(guān)于職工全年月平均工作時間和工資折算問題的通知》，年工作日為250日，365個工作日折算后為一年零五個月。根據(jù)合同約定交房時間為2018年7月31日，被告應(yīng)從2020年1月1日起至2021年3月20日止，按照日萬分之一的標準支付延期辦證的違約金。被告辯稱已與部分業(yè)主簽訂《東城明珠全體業(yè)主關(guān)于房產(chǎn)證一事與開發(fā)商的協(xié)議》，被告按照協(xié)議約定履行了給付物業(yè)管理費的約定，不應(yīng)再次支付違約金，本院認為該協(xié)議簽名的業(yè)主不能代表全體業(yè)主的意愿，原告庭審中也表示愿意交納物業(yè)費，本院認為該協(xié)議與本案沒有關(guān)聯(lián)性，被告要求按協(xié)議要求免除違約金的主張，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百七十七條、第五百八十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

一、被告衡陽市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司在本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告毛某某因延期辦理房產(chǎn)證的違約金，違約金以421694元為基數(shù)按照日萬分之一的標準計算2020年1月1日起至2021年3月20日止；
二、駁回原告毛某某的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費2364元，減半收取1182元，由原告毛某某負擔963元，被告衡陽市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔219元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴訟狀，并按對方當事人人數(shù)提出副本，上訴于湖南省衡陽市中級人民法院。

審判員易珈羽
書記員李南

2021-06-30

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