衡陽(yáng)市珠暉區(qū)人民法院
民事一審判決書(shū)
房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛（2021）湘0405民初776號(hào)
原告：洪某某，男，1978年9月1日出生，漢族，住湖南省衡陽(yáng)縣。
原告：張某某，女，1988年5月6日出生，漢族，住湖南省衡陽(yáng)縣。
委托訴訟代理人：胡玉國(guó)，湖南衡州律師事務(wù)所律師。
被告：衡陽(yáng)市某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地湖南省衡陽(yáng)市珠暉區(qū)。
法定代表人：羅楊樹(shù)，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：彭曉晨，女，1972年9月9日出生，漢族，住湖南省衡陽(yáng)市石鼓區(qū)，該公司法律顧問(wèn)。
本院經(jīng)審理查明認(rèn)定事實(shí)如下：2016年8月20日，原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的東城明珠XX室住房一套，房屋價(jià)值329591元，原告首付259591元，貸款70000元。合同約定房屋應(yīng)于2017年6月30日交付，交付條件為被告取得法定建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件、房屋測(cè)繪報(bào)告等，被告未按約定時(shí)間交付房屋，原告要求繼續(xù)履行合同的，被告按日計(jì)算向原告支付價(jià)款萬(wàn)分之無(wú)（該比率應(yīng)當(dāng)不低于第1（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。2017年7月10日，原告收房。2018年6月21日，被告取得工程竣工驗(yàn)收備案表。房屋交付之日起365個(gè)工作日內(nèi)原告未取得房屋所有權(quán)證書(shū)的，被告按已付房款根據(jù)逾期天數(shù)以日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。被告于2018年6月21日取得工程竣工驗(yàn)收備案表。2020年3月20日，東城明珠部分業(yè)主與被告達(dá)成協(xié)議，約定：在未辦好房產(chǎn)證之前，由被告支付物業(yè)公司從2020年1月1日起至房產(chǎn)證辦好之日止全體業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)。2020年已交物業(yè)費(fèi)退還給業(yè)主。2021年1月26日，原告辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)相關(guān)證書(shū)。原告未繳納2020年1月1日之后的物業(yè)管理費(fèi)。
以上事實(shí)有原告提供的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、不定產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)、工程竣工驗(yàn)收備案表、東城明珠全體業(yè)主關(guān)于房產(chǎn)證一事與開(kāi)發(fā)商的協(xié)議以及原、被告當(dāng)庭陳述在卷予以證實(shí)。
本院認(rèn)為，本案系房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。原、被告雙方簽訂的《衡陽(yáng)市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效，雙方均因按照合同約定履行各自義務(wù)。被告辯稱應(yīng)按照首付款來(lái)計(jì)算違約金，本院認(rèn)為應(yīng)按照合同約定原告已付房款329591元為基數(shù)計(jì)算。本院認(rèn)為違約責(zé)任中損害賠償?shù)哪康氖亲鳛閷?duì)違約行為造成的損失予以補(bǔ)償，根據(jù)合同雙方約定交房時(shí)間為2017年6月30日，被告未在合同約定的交房時(shí)間取得工程竣工驗(yàn)收備案表，原告可以拒絕收房，原告于2017年7月10日收房，被告延期取得工程竣工驗(yàn)收備案表并未對(duì)原告造成實(shí)際損失，故原告要求被告支付逾期違約金的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。被告在原告依約支付購(gòu)房款后，未在合同約定的期限辦理所有權(quán)證書(shū)，客觀上存在違約事實(shí)，應(yīng)按照每日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。合同中約定的辦證時(shí)間為商品房交付之日起365個(gè)工作日，根據(jù)2008年1月3日，勞動(dòng)和社會(huì)保障部發(fā)布的《關(guān)于職工全年月平均工作時(shí)間和工資折算問(wèn)題的通知》，年工作日為250日，365個(gè)工作日折算后為一年零五個(gè)月。根據(jù)合同約定交房時(shí)間為2017年6月30日，被告應(yīng)從2018年11月1日起至2021年1月26日止，按照日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)支付延期辦證的違約金。被告辯稱已與部分業(yè)主簽訂《東城明珠全體業(yè)主關(guān)于房產(chǎn)證一事與開(kāi)發(fā)商的協(xié)議》，被告按照協(xié)議約定履行了給付物業(yè)管理費(fèi)的約定，不應(yīng)再次支付違約金，本院認(rèn)為該協(xié)議簽名的業(yè)主不能代表全體業(yè)主的意愿，原告庭審中也表示愿意交納物業(yè)費(fèi)，本院認(rèn)為該協(xié)議與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，被告要求按協(xié)議要求免除違約金的主張，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條、第五百七十七條、第五百八十二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：
一、被告衡陽(yáng)市某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司在本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告洪某某、張某某因延期辦理房產(chǎn)證的違約金，違約金以329591元為基數(shù)按照日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算從2018年11月1日起至2021年1月26日止；
二、駁回原告洪某某、張某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)1006元，減半收取503元，由原告洪某某、張某某負(fù)擔(dān)190元，被告衡陽(yáng)市某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)313元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五內(nèi)向本院遞交上訴訟狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于湖南省衡陽(yáng)市中級(jí)人民法院。
審判員易珈羽
書(shū)記員李南
2021-06-30
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