北京市第三中級人民法院

民事二審判決書

房屋租賃合同糾紛（2021）京03民終7600號

上訴人（原審原告）：朱某1，男，1956年6月10日出生，漢族，無業(yè)，住北京市朝陽區(qū)。
委托訴訟代理人：侯毅，北京杰眾律師事務所律師。
委托訴訟代理人：朱某2（朱某1之女），1983年8月31日出生，漢族，無業(yè)，住北京市朝陽區(qū)。
被上訴人（原審被告）：北京光華紡織集團有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)光華路8號。
法定代表人：程慶寶，董事長。
委托訴訟代理人：戚仲聿，北京市時開律師事務所律師。

一審法院認定事實：朱某1原為紡織公司工作人員。1997年間朱某1及其家庭成員在1405號房屋居住，雙方未訂立書面房屋租賃合同。1997年7月至1998年12月期間紡織公司自朱某1工資中扣除“租金”1082.94元。1999年朱某1離開紡織公司單位。2017年4月20日，朱某1向紡織公司給付×號房屋1999年1月至2017年3月期間租金30730.14元。2017年4月25日，朱某1向紡織公司給付×號房屋1999年至2016年度供暖費31113.60元。紡織公司表示，上述期間朱某1使用×號房屋，但與紡織公司不存在房屋租賃合同關系；因其系國有企業(yè)，收取房屋使用費用只能用“租金”項目入財務賬。2017年4月25日，朱某1、紡織公司就×號房屋簽訂《北京市公有住宅租賃合同》。此后，朱某1陸續(xù)向紡織公司給付×號房屋租金及供暖費。朱某1提供照片打印件用以證明，北京昆泰房地產開發(fā)有限公司證明朱某1配偶劉志華在1999年4月辦理內退手續(xù)，在家待崗。紡織公司對此不予認可。朱某1提供《北京城鎮(zhèn)公有住房房租金減免暫行辦法》用以證明，其應享受公租房房租減免政策。對此，紡織公司表示，該規(guī)定系2000年2月公布，故朱某1無法證明1999年的租金可以享受免交政策；且該政策系對于新增租金的免交政策，而紡織公司并未新增租金、甚至沒有達到1999年北京市規(guī)定的租金標準；而朱某1沒有證據證明其系享受北京市最低生活保障待遇的家庭，故不符合享受該政策條件。

一審法院認為，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。本案中，朱某1、紡織公司對于朱某1及其家庭成員1997年居住×號房屋至今的事實沒有爭議，但是其時雙方并無設立房屋租賃合同法律關系的合意。紡織公司因朱某1系其單位職工、以其部分工資收入折抵房屋的使用費用，系朱某1占有使用房屋應當支付的對價，并不以此當然認定雙方間形成房屋租賃合同關系。在朱某1離職后，朱某1并未自覺履行作為承租人應當履行的房屋租金支付義務，無法證明雙方間存在積極履約的事實。故朱某1要求確認雙方1997年5月1日至2017年4月24日間就×號房屋存在北京市公有住宅租賃關系的訴訟請求，缺乏事實及法律依據，一審法院不予支持。在朱某1、紡織公司于2017年4月25日簽訂《北京市共有住宅租賃合同》前，朱某1給付紡織公司×號房屋1999年1月至2017年3月期間使用費及供暖費系其真實意思表示，且不違反公平原則。朱某1要求紡織公司返還其使用期間部分租金及供暖費缺乏事實及法律依據，一審法院亦不予支持。綜上，一審法院判決：駁回朱某1的訴訟請求。一審案件受理費704元，由朱某1負擔（已交納）。
本院認為：在我國，公有住宅租賃區(qū)別于一般平等主體間的房屋租賃，其具有行政管理的特殊性質。是否具備公有住宅租賃房屋的承租資格，屬于行政管理事項，不由人民法院在民事案件中予以直接確認。本案中，朱某1要求確認雙方1997年5月1日至2017年4月24日間就×號房屋存在北京市公有住宅租賃關系，實際上涉及公有住宅承租資格的問題，具有行政管理性質，本案中不予處理。相應的，朱某1二審中提出的調取證據申請，本院不予準許。
對于返還租金、供暖費的問題，本案并無證據顯示朱某1已給付紡織公司的1999年1月至2017年3月期間使用費及供暖費并非其真實意思表示，亦未違反公平原則，故其主張返還該期間部分租金及供暖費，缺乏事實及法律依據，本院不予支持。

綜上所述，朱某1的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費704元，由朱某1負擔（已交納）。
本判決為終審判決。

審判員周艷雯
法官助理高玉珠
法官助理仵霞

2021-07-06

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