營口市老邊區(qū)人民法院
民事一審判決書
服務(wù)合同糾紛（2021）遼0811民初1089號
原告：營口市某某物業(yè)有限公司，住所地：營口市老邊區(qū)東升路。
法定代表人：湯某某，系該公司董事長。
委托訴訟代理人:蘆某某，男，漢族，住營口市西市區(qū)，系公司職員。
被告：楊某某，男，漢族，大石橋市人，住營口市老邊區(qū)。
根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
被告楊某某系營口市老邊區(qū)某某某某小區(qū)10號樓1單元1701室（建筑面積144.54平方米）房屋的業(yè)主。2015年3月31日，原告某某物業(yè)公司與某某某某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)委托合同一份，載明物業(yè)服務(wù)費(fèi)業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，住宅物業(yè)費(fèi)1.0元/月/平方米，業(yè)主或物業(yè)使用人未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)交并從逾期之日起每日按其所未繳納費(fèi)用的千分之三交納違約金，合同期限為兩年。2017年3月31日，原告某某物業(yè)公司與某某某某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)續(xù)簽了物業(yè)委托合同，并約定合同期限為三年。2020年3月10日，原告與營口市老邊區(qū)路南鎮(zhèn)物業(yè)辦簽訂物業(yè)委托合同補(bǔ)充協(xié)議書，載明鑒于某某某某項(xiàng)目無業(yè)主委員會(huì)，雙方物業(yè)委托合同即將期滿，雙方于2017年3月31日簽訂的某某某某物業(yè)委托合同內(nèi)容除服務(wù)期限延長1年外，其余內(nèi)容均按原物業(yè)委托合同。原告某某物業(yè)公司自認(rèn)被告楊某某物業(yè)費(fèi)交納至2015年5月22日，2015年5月23日之后的物業(yè)費(fèi)未交納。在此期間，原告基于拖欠的物業(yè)費(fèi)，向被告數(shù)次催繳，被告以原告提供的物業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)為由，拒絕交付物業(yè)費(fèi)。拒交物業(yè)費(fèi)的主要原因?yàn)楸桓婕抑新┧?，雖經(jīng)原告維修但漏水問題沒有改善，且因被告未繳納物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致電梯不能使用。原告主張對被告房屋漏水維修系原告主動(dòng)排查時(shí)發(fā)現(xiàn)，且已就被告房屋進(jìn)行過維修，后因被告拒絕配合，導(dǎo)致無法繼續(xù)維修。
本院認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則…，（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定…，（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用…。第四十一條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用…?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持…。本案中，結(jié)合原、被告當(dāng)庭陳述及原告舉證的《物業(yè)委托合同》等證據(jù)，可以確認(rèn)原告系被告交納物業(yè)費(fèi)的適格收費(fèi)主體?！段飿I(yè)委托合同》系被告所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與原告簽訂，該合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)要求及業(yè)主權(quán)利義務(wù)的相應(yīng)條款，并不違反法律規(guī)定，相應(yīng)條款合法有效。被告作為小區(qū)業(yè)主，應(yīng)受該合同約束?！段飿I(yè)委托合同》已確認(rèn)業(yè)主于辦理進(jìn)戶首日交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，每次預(yù)收一年。故此，原告某某物業(yè)公司要求被告楊某某支付2015年5月23日至2021年3月31日物業(yè)費(fèi)10156.34元，符合合同約定，本院予以支持。關(guān)于原告主張的2021年4月1日至2021年5月22日的物業(yè)費(fèi)，原告可在簽訂合同后另行向被告主張。被告如認(rèn)為原告提供的物業(yè)服務(wù)給其造成損失，可通過法定途徑索賠，但不能據(jù)此違反業(yè)主按期交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，被告提出物業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，但未舉證證明原告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在違法違規(guī)收費(fèi)或違反合同的約定,損害業(yè)主利益等重大瑕疵情形，一般情形下的物業(yè)服務(wù)瑕疵不足以構(gòu)成被告拒絕交納或減少交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的合法依據(jù)，故被告拒交物業(yè)費(fèi)的意見，本院不予采納。關(guān)于電梯費(fèi)問題，根據(jù)《營口市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十六條、第十七條的規(guī)定，被告在未使用電梯的情況下，應(yīng)按照每月每平方米最多0.15元的標(biāo)準(zhǔn)繳納電梯年度安全檢測、電梯定期常規(guī)保養(yǎng)、零星配件及維修費(fèi)用，共計(jì)1517.67元（144.54㎡×0.15元×70個(gè)月=10404元）。關(guān)于原告訴請的違約金一節(jié)，原告提供的現(xiàn)有證據(jù)不足以證明向被告催款的具體時(shí)間，結(jié)合本案實(shí)情，違約金自原告起訴日計(jì)算較為符合雙方權(quán)益，雖物業(yè)委托合同中對違約金的支付標(biāo)準(zhǔn)已作出約定，但原告訴請的4000元超出按照中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)，故原告訴請超出部分，本院不予支持。綜上，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條、第四十一條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條、第九十二條之規(guī)定，判決如下：
一、被告楊某某給付原告營口市某某物業(yè)有限公司2015年5月23日至2021年3月31日物業(yè)費(fèi)10156.34元及電梯費(fèi)1517.67元，兩項(xiàng)合計(jì)11674.01元；
二、被告楊某某以11674.01元為基數(shù)，自2021年4月20日起至實(shí)際付清日止，按照中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報(bào)價(jià)利率計(jì)算向原告營口市某某物業(yè)有限公司支付違約金；
上述判決主文確定款項(xiàng)于本判決生效后五日內(nèi)付清。逾期給付,以11674.01元為基數(shù)，按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
三、駁回原告營口市某某物業(yè)有限公司的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)270元，減半收取135元，由原告營口市某某物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)50元，由被告楊某某負(fù)擔(dān)85元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于營口市中級人民法院。
審判員鄧悅婷
書記員尚曉霞
2021-07-07
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