四川省樂山市中級(jí)人民法院
民事二審判決書
房屋買賣合同糾紛（2021）川11民終547號(hào)
上訴人（原審原告）：艾某1，男，2007年1月29日出生，漢族，住四川省新津縣。
法定代理人：艾某2（系艾某1父親），男，現(xiàn)住四川省新津縣。
法定代理人：劉某（系艾某1母親），女，現(xiàn)住四川省新津縣。
被上訴人（原審被告）：夾江縣領(lǐng)秀中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。住所地:四川省夾江縣新場鎮(zhèn)星河村4社。
法定代表人：胡秀瓊，公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：姚平，男，該公司工作人員。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：領(lǐng)秀公司系夾江縣西部國際陶瓷城開發(fā)商。2018年1月23日，艾某1作為買受人與領(lǐng)秀公司作為出賣人簽訂了合同編號(hào)為2018012300024號(hào)《商品房買賣合同（預(yù)售）》，約定艾某1購買四川省夾江縣西部國際陶瓷城3幢2樓35號(hào)套內(nèi)面積為9.99平方米的商鋪一套，總價(jià)款130000元。合同載明“第十條交付條件（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在2019年6月30日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、4項(xiàng)所列條件；……1.該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；2.有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測報(bào)告書；……4.滿足第十一條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的條件?！谑粭l市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施按照約定的日期達(dá)到下列條件：1.市政基礎(chǔ)設(shè)施：（1）上、下水:2019年6月30日達(dá)到使用條件；（2）電：2019年6月30日達(dá)到使用條件……如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：（1）出賣人繼續(xù)按照合同履行?！?.其他設(shè)施（1）公共綠地：2019年6月30日達(dá)到使用條件；（2）公共道路：2019年6月30日達(dá)到使用條件；（3）公共停車場：2019年6月30日達(dá)到使用條件……如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：（1）買受人允許出賣人在交房后進(jìn)行完善，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任?！谑l逾期交房責(zé)任除不可抗力外，出賣人未按照第十條約定的期限和條件將商品房交付買受人的，按照下列第2種方式處理：……買受人不退房，每逾期一日，出賣人按已付房款的萬分之一向買受人支付違約金，違約金總額不超過已付房款的5%……”。艾某1在合同上簽名蓋手印確認(rèn)，領(lǐng)秀公司在合同上蓋印章確認(rèn)。當(dāng)日艾某1向領(lǐng)秀公司一次性支付購房款130000元，領(lǐng)秀公司出具《專用收款收據(jù)》。當(dāng)日，艾某1作為委托方就其所購商鋪的委托代租及統(tǒng)一管理事宜，與案外人成都環(huán)融投資有限公司（以下簡稱環(huán)融公司）作為受托方簽訂從2018年1月23日至2038年1月22日止共計(jì)20年的《委托經(jīng)營管理協(xié)議》一份，約定艾某1將其所購鋪面的商鋪接收、全程招商招租、商業(yè)管理、公共區(qū)域物業(yè)管理等授權(quán)成都環(huán)融投資有限公司委托經(jīng)營管理及決策，并與該公司就商鋪?zhàn)饨鹗找婕爸Ц斗绞竭M(jìn)行了分階段約定等內(nèi)容。2020年2月10日，夾江縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對領(lǐng)秀公司所建夾江縣西部國際陶瓷城項(xiàng)目出具《四川省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案書》，2020年2月峨眉山鑫達(dá)測繪有限公司出具了《測繪（實(shí)測）報(bào)告》。
2020年3月5日，夾江縣自然資源局就領(lǐng)秀公司坐落在夾江縣出讓土地開發(fā)的房產(chǎn)頒發(fā)了川（2020）夾江縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0001383號(hào)和第0001384號(hào)權(quán)屬證書。截止2020年10月27日，領(lǐng)秀公司已經(jīng)對所銷售的95個(gè)鋪面的購房戶辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，并已對部分鋪面進(jìn)行了招商引租。艾某1以領(lǐng)秀公司所售房產(chǎn)涉嫌虛假宣傳銷售、并因違法違規(guī)被夾江縣市場和質(zhì)量監(jiān)督管理局行政處罰，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)要求撤銷合同為由訴至該院，提出前述請求。
庭審中，一、雙方對《商品房買賣合同（預(yù)售）》及《專用收款收據(jù)》的真實(shí)性均無異議；二、領(lǐng)秀公司為證明所售房產(chǎn)目前符合《商品房買賣合同（預(yù)售）》第十條、第十一條的交房條件，提交了《測繪（實(shí)測）報(bào)告》《四川省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案書》、（2020）夾江縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0001383號(hào)和第0001384號(hào)權(quán)屬證書、夾江縣自然資源局出具的《領(lǐng)秀中遠(yuǎn)房屋查詢結(jié)果》（首次登記）、供電和供水增值稅專用發(fā)票、樓盤綠化帶和停車位通道照片、房屋分層平面示意圖已招租鋪面面積說明和擬租鋪面裝修圖、《已辦證業(yè)主名單表》等證據(jù)；三、艾某1為證明領(lǐng)秀公司存在虛假銷售行為，提交了艾某1在購房時(shí)營銷中心現(xiàn)場的照片和當(dāng)年報(bào)刊網(wǎng)絡(luò)宣傳資料截圖,照片上營銷中心大門有“熱烈歡迎省市縣各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)蒞臨”字樣，報(bào)刊和網(wǎng)絡(luò)截圖有“西部國際陶瓷城助力夾江產(chǎn)業(yè)升級(jí)”、“政府招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目，獨(dú)享最大政策優(yōu)勢”等媒體報(bào)道字樣；庭審中，艾某1還提交了夾江縣市場和質(zhì)量監(jiān)督管理局于2018年7月13日做出的川工商樂夾處字【2018】0046號(hào)《行政處罰決定書》載明，該局于2018年3月23日對領(lǐng)秀公司現(xiàn)場檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)“該公司的營業(yè)場所內(nèi)有‘西部國際陶瓷城《平安優(yōu)選好鋪》年金資管計(jì)劃’，宣傳稱可以30年后向平安養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司四川分公司領(lǐng)取一份不低于購房款的浮動(dòng)收益……”，后經(jīng)該局調(diào)查核實(shí)并認(rèn)定，“當(dāng)事人虛構(gòu)了‘西部國際陶瓷城《平安優(yōu)選好鋪》年金資管計(jì)劃’對其商鋪進(jìn)行宣傳，‘計(jì)劃’聲稱購鋪滿30年后向平安養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司申請一次性領(lǐng)取不低于購鋪金額的收益，……故意將保險(xiǎn)收益演變成購鋪收益，把保險(xiǎn)收益與購鋪收益相混淆?！圆徽?dāng)?shù)氖侄闻艛D了其他誠實(shí)經(jīng)營者，破壞了市場公平競爭秩序，誤導(dǎo)了購鋪者。認(rèn)定當(dāng)事人違反《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第八條……處罰如下：一、責(zé)令停止違法行為；二、罰款800000元（捌拾萬元整）……”。領(lǐng)秀公司庭審中認(rèn)可其已按處罰決定書繳納了處罰款項(xiàng)。艾某1庭審中未提交其投保過“平安財(cái)富人生團(tuán)體年金保險(xiǎn)”的證據(jù)。
另查明:1.夾江縣市場和質(zhì)量監(jiān)督管理局已將《行政處罰決定書》在夾江縣信息公開網(wǎng)站上公開發(fā)文公布,網(wǎng)站上載明的發(fā)文日期為2019年1月4日。2.該院于2020年7月7日收到艾某1郵寄的訴狀，艾某1于2020年12月24日開庭當(dāng)日將訴狀中第1項(xiàng)訴訟請求變更為“請求法院依法撤銷艾某1與領(lǐng)秀公司于2018年1月23日簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》”。3.艾某1庭審中僅提交其2020年參加維權(quán)微信群的記錄截圖或電話記錄，無法反映其是否因首次參加微信群才知曉其主張的撤銷事由。
一審法院認(rèn)為，關(guān)于焦點(diǎn)一、艾某1、領(lǐng)秀公司之間簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》是否應(yīng)當(dāng)被撤銷問題。
該院認(rèn)為，依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人庭審中對2018年1月23日雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》及購房款《專用收款收據(jù)》兩份證據(jù)的真實(shí)性均無異議，從證據(jù)載明內(nèi)容來看，雙方就《商品房買賣合同（預(yù)售）》經(jīng)簽名并蓋印確認(rèn)，且艾某1已按合同約定支付了全部購房款，雙方房屋買賣合同關(guān)系成立并生效，對雙方具有約束力。領(lǐng)秀公司庭審中提交了雙方在《商品房買賣合同（預(yù)售）》第十條和第十一條約定的符合交房條件的證據(jù)，能夠反映艾某1所購商鋪具備了辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書條件，且合同第十條和第十一條約定的交房條件手續(xù)和內(nèi)容也已齊備,且有證據(jù)反映西部陶瓷城已進(jìn)行了商鋪招商引租,可見收房辦證條件均已符合約定,故艾某1應(yīng)當(dāng)按照合同約定積極向領(lǐng)秀公司提交相關(guān)手續(xù)材料全面履行收房辦證義務(wù)。艾某1訴稱所購商鋪不具備交房條件的理由不能成立，該院不予采納。艾某1提交其購房時(shí)營銷中心現(xiàn)場照片和當(dāng)年的報(bào)刊網(wǎng)絡(luò)宣傳資料截圖,僅能反映了報(bào)刊網(wǎng)絡(luò)媒體對西部陶瓷引資招商相關(guān)報(bào)道，照片和截圖本身也反映不出虛假宣傳銷售內(nèi)容，現(xiàn)場掛橫幅的銷售行為和報(bào)刊網(wǎng)絡(luò)的宣傳報(bào)道并未被《行政處罰決定書》或其他行政機(jī)關(guān)認(rèn)定為虛假銷售行為，艾某1以此為據(jù)證明其受虛假銷售影響簽訂商品房買賣合同的理由不能成立，該院不予采納。艾某1提交的《行政處罰決定書》，是行政機(jī)關(guān)針對領(lǐng)秀公司因違法推銷平安團(tuán)體險(xiǎn)涉嫌不正當(dāng)競爭行為給予的行政處罰，艾某1未提交其購買過該保險(xiǎn)的證據(jù)，該行政處罰內(nèi)容與艾某1之間沒有關(guān)聯(lián)性，故以此為據(jù)主張撤銷合同，該院亦不予支持。
關(guān)于焦點(diǎn)二，艾某1的撤銷權(quán)是否消滅問題。
當(dāng)事人于2018年1月23日簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，艾某1以宣傳資料以及夾江縣市場和質(zhì)量監(jiān)督管理局做出的《行政處罰決定書》為據(jù)主張撤銷合同，從艾某1提交的宣傳資料內(nèi)容反映的時(shí)間來看，購房當(dāng)年就已知曉宣傳資料相關(guān)載明內(nèi)容；夾江縣市場和質(zhì)量監(jiān)督管理局做出《行政處罰決定書》后，通過夾江縣政府信息公開網(wǎng)站于2019年1月4日就已向社會(huì)公開發(fā)文公布，該公布日期為政府對外公開告知的最終時(shí)間。而該院2020年7月7日收到艾某1的訴狀時(shí)的訴請為解除合同，在本案開庭當(dāng)日即2020年12月24日才將其主張的解除合同訴請變更為撤銷合同訴請，行使撤銷權(quán)的時(shí)間在2020年12月24日，已超過一年以上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十五條“有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：（一）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；……”之規(guī)定，艾某1撤銷權(quán)行使已超過法律規(guī)定的除斥期，其撤銷權(quán)已經(jīng)消滅。因此要求撤銷雙方于2018年1月23日簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》之主張，該院不予支持。艾某1庭審中僅提交其2020年參加維權(quán)微信群的記錄截圖或電話記錄，無法反映其是否因首次參加微信群才知曉其主張的撤銷事由，以此證明撤銷權(quán)行使的起算時(shí)間，該院不予采信。艾某1主張撤銷合同之訴請不能成立，其主張因撤銷合同返還購房款并支付資金占用利息的損失、以及艾某1主張因行使撤銷權(quán)發(fā)生的律師費(fèi)損失等其余訴訟請求，該院亦不予支持。
本院認(rèn)為，艾某1提交的商鋪計(jì)價(jià)單與本案沒有關(guān)聯(lián)性，不予采信；第5組證據(jù)是網(wǎng)絡(luò)文章，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不能達(dá)到證明目的，故本院不予采信；其余證據(jù)符合證據(jù)真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性的特征，本院予以采信。
本院除對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)外，另查明：2014年9月29日夾江縣人民政府（甲方）與領(lǐng)秀公司（乙方）簽訂《項(xiàng)目投資協(xié)議書》，該協(xié)議書載明，一、項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目名稱：中國夾江西部國際陶瓷城2.項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)集陶瓷展銷、研發(fā)、電子商務(wù)、綜合商貿(mào)、綜合服務(wù)為一體的陶瓷博覽中心。3.投資規(guī)模：項(xiàng)目總投資不低于8,000萬元，其中固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度不低于500萬元/畝。4.投資效益：項(xiàng)目建成營運(yùn)后，年稅收不低于15萬元/畝。5.項(xiàng)目推進(jìn)速度：自甲方實(shí)際供地之日起，24個(gè)月內(nèi)建成投運(yùn)。二、項(xiàng)目用地1.用地位置及面積：項(xiàng)目位于夾江縣經(jīng)開區(qū)，面積約20畝，具體位置、界址、用途、面積、使用年限等具體內(nèi)容以乙方與夾江縣國土部門簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》為準(zhǔn)。三、甲方權(quán)利義務(wù)2.甲方有權(quán)對乙方所建項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)等進(jìn)行審查、監(jiān)督和指導(dǎo)。3.甲方在項(xiàng)目立項(xiàng)、工商注冊、建設(shè)規(guī)劃、施工許可、納稅申報(bào)等方面實(shí)行一站式服務(wù)。4.甲方為乙方創(chuàng)造良好的建設(shè)環(huán)境和經(jīng)營環(huán)境，依法保護(hù)乙方的合法生產(chǎn)和經(jīng)營，并積極落實(shí)乙方應(yīng)享受的有關(guān)優(yōu)惠政策。5.甲方協(xié)助乙方爭取國家及各級(jí)政府優(yōu)惠政策，并協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。四、乙方權(quán)利義務(wù)1.乙方自本協(xié)議簽定之日起30個(gè)工作日內(nèi)設(shè)立工商注冊、稅收解繳關(guān)系在夾江縣內(nèi)的獨(dú)立法人公司（下稱“項(xiàng)目公司”）。項(xiàng)目公司成立后，自動(dòng)承接乙方在本協(xié)議項(xiàng)下全部權(quán)利義務(wù)，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、營運(yùn)等工作。7.乙方需按甲方要求完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并經(jīng)甲方評(píng)審?fù)?。乙方須按?guī)劃設(shè)計(jì)方案實(shí)施建設(shè)。8.乙方承諾在夾江縣的實(shí)際經(jīng)營年限不少于15年（自項(xiàng)目正式投產(chǎn)之日起算），在此期限內(nèi)，乙方保證其工商注冊地和稅收解繳關(guān)系不得撤離夾江，因不可抗力造成或必須提前撤離的需及時(shí)告知甲方并征得甲方的認(rèn)可。
在西部國際陶瓷城項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中，領(lǐng)秀公司通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、報(bào)紙、宣傳傳單等方式對項(xiàng)目開發(fā)、未來運(yùn)營、發(fā)展前景等進(jìn)行了宣傳。
艾某1與領(lǐng)秀公司簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》載明，第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)出賣人以出讓方式取得位于樂山市夾江縣地塊的國有土地使用權(quán)。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上訴地塊上建設(shè)的商品房暫定名為：西部國際陶瓷城。第三條買受人所購商品房的基本情況、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款買受人購買的商品房為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：新場鎮(zhèn)經(jīng)開大道1號(hào)西部國際陶瓷城1幢2樓35號(hào)，用途為商業(yè)，測繪建筑面積共16.43平方米，其中，套內(nèi)建筑面積9.99平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e6.44平方米。按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米7912.36元，總價(jià)款壹拾叁萬元整。
艾某1（甲方）與環(huán)融公司（乙方）簽訂的《委托經(jīng)營管理協(xié)議》約定，第三條委托經(jīng)營管理方式3.1甲方擁有商鋪產(chǎn)權(quán)，在本協(xié)議有效期內(nèi)委托乙方作為商鋪唯一的商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，乙方代表甲方根據(jù)本協(xié)議條款負(fù)責(zé)進(jìn)行商鋪的收房、招商招租、運(yùn)營及管理服務(wù)。3.3委托期間，乙方全權(quán)負(fù)責(zé)西部國際陶瓷城的商鋪的整體運(yùn)營和管理，并由乙方自主制定經(jīng)營管理方案。第四條委托經(jīng)營管理內(nèi)容以下委托經(jīng)營管理事項(xiàng)由甲方授權(quán)乙方，代表甲方行使業(yè)主方的權(quán)利，甲方授權(quán)后不干涉乙方經(jīng)營管理過程及決策，主要以下內(nèi)容：4.1商鋪接收4.2全程招商招租4.3商業(yè)管理4.4公共區(qū)域物業(yè)管理。第六條商鋪?zhàn)饨鹗找婕爸Ц斗绞?.1自本協(xié)議簽訂之日起，乙方根據(jù)統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃自主決定招商招租及運(yùn)營管理。委托經(jīng)營期限內(nèi)，乙方分二個(gè)階段執(zhí)行，具體如下：6.1.1第一階段：市場培育期（2018年1月23日至2023年1月22日止），甲方贊同市場整體經(jīng)營理念并充分認(rèn)識(shí)到市場培育的重要性，愿意將上述商鋪的使用權(quán)委托給乙方經(jīng)營，甲方不再收取任何租金和費(fèi)用。6.1.2第二階段：市場發(fā)展期（2023年1月23日至2038年1月22日止），在此階段內(nèi)，實(shí)現(xiàn)市場化租金，租金水平隨行就市，另外乙方收取實(shí)際租金總額8％的服務(wù)及經(jīng)營管理費(fèi)用，用于商鋪的統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。6.1.3期間商鋪?zhàn)饨鹗找婀芾砑胺峙浞桨溉缦拢簶I(yè)主所持商鋪按分棟分層進(jìn)行管理及收益分配；商鋪?zhàn)饨鹗找鎯H指使用該商鋪經(jīng)營所產(chǎn)生的長期、短期、臨時(shí)性等物業(yè)租賃性租金收入。商鋪?zhàn)饨鹗找姘捶謼澐謱佑?jì)，所有該棟該層的商鋪產(chǎn)生的商鋪?zhàn)饨鹗找鏆w該棟該層全體業(yè)主共同所有。在扣除管理費(fèi)和稅金后，每位業(yè)主所分配的收益＝該棟該層商鋪?zhàn)饨鹗杖肟傤~×業(yè)主商鋪購置價(jià)格（合同金額）在該棟該層商鋪購置總金額所占的比例。第八條甲方權(quán)利和義務(wù)8.4委托經(jīng)營管理期間，無需另行書面通知，甲方同意乙方因經(jīng)營或商家之需而對商鋪進(jìn)行重新組合、分割、布局、分拆或合并招租。
夾江縣市場和質(zhì)量監(jiān)督管理局作出的《行政處罰決定書》載明，2018年1月15日領(lǐng)秀公司與平安養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司四川分公司簽訂《平安財(cái)富人生團(tuán)體年金保險(xiǎn)（萬能型）協(xié)議》。領(lǐng)秀公司于2018年1月20日制作了一份“西部國際陶瓷城《平安優(yōu)選好鋪》年金資管計(jì)劃”。從2018年1月22日開始，領(lǐng)秀公司以現(xiàn)場展示、口頭宣傳、書面演示等多種形式開始對外宣傳“西部國際陶瓷城《平安優(yōu)選好鋪》年金資管計(jì)劃”。
從2019年5月以來，都江堰市人民法院以環(huán)融公司下落不明為由向該公司公告送達(dá)法律文書。環(huán)融公司未按照《委托經(jīng)營管理協(xié)議》約定艾某1接收二人購買的商鋪。
西部國際陶瓷城項(xiàng)目于2020年3月17日取得《夾江縣自然資源局建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證》（夾規(guī)核2020002）。領(lǐng)秀公司于2020年5月8日向業(yè)主出具通知，要求業(yè)主到夾江縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，艾某1認(rèn)可收到該通知。
中共夾江縣委政法委員會(huì)于2020年5月18日出具了《中共夾江縣委政法委員會(huì)關(guān)于請求協(xié)助穩(wěn)控西部國際陶瓷城購房人員的函》，夾江縣新場鎮(zhèn)人民政府于2020年8月7日出具了《夾江縣新場鎮(zhèn)人民政府信訪事項(xiàng)答復(fù)意見書》，該函和意見書均載明領(lǐng)秀公司因資金困難等問題導(dǎo)致西部國際陶瓷城項(xiàng)目停工，經(jīng)多方協(xié)調(diào)，于2019年6月復(fù)工，現(xiàn)已完成主體工程建設(shè)，辦理了竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，取得了不動(dòng)產(chǎn)首次登記，并具備為業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的條件；領(lǐng)秀公司在商鋪銷售過程中存在擅自使用平安保險(xiǎn)商標(biāo)、名稱，贈(zèng)送客戶原始股等宣傳行為。
領(lǐng)秀公司認(rèn)可因經(jīng)營管理不善、資金困難導(dǎo)致西部國際陶瓷城項(xiàng)目未按合同約定時(shí)間完工。
為盤活西部國際陶瓷城，解決該項(xiàng)目運(yùn)營管理問題，部分業(yè)主（甲方）與領(lǐng)遠(yuǎn)物業(yè)公司（乙方）于2021年4月9日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》載明，甲方委托乙方統(tǒng)一經(jīng)營管理西部國際陶瓷城，由乙方全權(quán)負(fù)責(zé)統(tǒng)一招商，統(tǒng)一代為業(yè)主收取租金，統(tǒng)一分配租金給甲方各戶業(yè)主。領(lǐng)秀公司陳述，西部國際陶瓷城的所有底樓已經(jīng)出租，經(jīng)營超市、茶樓等，艾某1購買的商鋪在二樓，尚未出租。
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于印發(fā)修改后的<民事案件案由規(guī)定>的通知》第五條規(guī)定：“1.在案由橫向體系上應(yīng)當(dāng)按照由低到高的順序選擇適用個(gè)案案由。確定個(gè)案案由時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用第四級(jí)案由，沒有對應(yīng)的第四級(jí)案由的，適用相應(yīng)的第三級(jí)案由；第三級(jí)案由中沒有規(guī)定的，適用相應(yīng)的第二級(jí)案由；第二級(jí)案由沒有規(guī)定的，適用相應(yīng)的第一級(jí)案由……”。本案中，領(lǐng)秀公司將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給艾某1，由艾某1支付房屋價(jià)款，即雙方是因商品房預(yù)售合同而產(chǎn)生的糾紛，故本案應(yīng)適用四級(jí)案由商品房預(yù)售合同糾紛，一審判決認(rèn)定本案適用三級(jí)案由房屋買賣合同糾紛不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
本案的爭議焦點(diǎn)：艾某1對案涉《商品房買賣合同（預(yù)售）》是否享有撤銷權(quán)。
《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷”。艾某1以領(lǐng)秀公司虛假宣傳構(gòu)成欺詐為由要求撤銷案涉《商品房買賣合同（預(yù)售）》，并明確領(lǐng)秀公司的欺詐行為具體表現(xiàn)為：1.案涉房屋不具備房屋外觀和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，只是在地面上劃線類似于停車位，完全不具備房屋的使用價(jià)值，不符合交付使用條件，與宣傳的獨(dú)立商鋪不符，且房屋實(shí)際面積與宣傳的面積不符；2.案涉房屋沒有完全用于陶瓷經(jīng)營，與宣傳打造西部國際陶瓷城不符。
一、關(guān)于案涉商鋪是否不符合交付使用條件且與宣傳的獨(dú)立商鋪、面積不符的問題。首先，領(lǐng)秀公司開發(fā)建設(shè)的西部國際陶瓷城于2020年2月10日完成竣工驗(yàn)收備案登記，2020年3月17日取得建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證，峨眉山鑫達(dá)測繪有限公司于2020年2月出具了房產(chǎn)實(shí)測報(bào)告，領(lǐng)秀公司于2020年3月5日取得案涉房屋所在樓棟權(quán)屬初始登記，與艾某1購買商鋪直接相關(guān)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施即水、電、公共綠地、公共道路及公共停車場已達(dá)到使用條件，根據(jù)前述事實(shí)可以認(rèn)定西部國際陶瓷城項(xiàng)目符合規(guī)劃條件，艾某1購買的商鋪滿足《商品房買賣合同（預(yù)售）》約定的房屋交付條件。其次，2018年1月23日即艾某1與領(lǐng)秀公司簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》的同日，與環(huán)融公司簽訂了《委托經(jīng)營管理協(xié)議》，該協(xié)議明確約定委托期限自2018年1月23日至2038年1月22日，在委托期內(nèi)環(huán)融公司代艾某1接收商鋪，并全權(quán)負(fù)責(zé)西部國際陶瓷城商鋪的整體運(yùn)營和管理，由該公司根據(jù)統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃自主決定招商招租及運(yùn)營管理，艾某1不干涉經(jīng)營管理過程及決策，并同意因經(jīng)營所需對商鋪進(jìn)行重新組合、分割、布局、分拆或合并招租，艾某1則根據(jù)協(xié)議約定取得商鋪?zhàn)饨鹗找妗８鶕?jù)前述協(xié)議內(nèi)容結(jié)合西部國際陶瓷城已取得建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證的事實(shí)，能夠認(rèn)定西部國際陶瓷城采用的是產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營模式，該經(jīng)營模式是開發(fā)商將大型商業(yè)項(xiàng)目，分割成若干沒有物理空間分割的小面積單元進(jìn)行出售，投資者擁有商鋪的產(chǎn)權(quán)，但并不獨(dú)立經(jīng)營，通過租賃或委托經(jīng)營的方式交由第三方為實(shí)現(xiàn)商鋪的最大商業(yè)價(jià)值而實(shí)行整體統(tǒng)一經(jīng)營，投資者取得收益的房地產(chǎn)開發(fā)模式。艾某1簽訂了《委托經(jīng)營管理協(xié)議》，即表示認(rèn)可案涉商鋪的經(jīng)營模式，而且商鋪的位置、面積是確定的，且已滿足辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的條件，其取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后則對該商鋪享有與其他商鋪相區(qū)別的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，故以案涉商鋪缺乏房屋的外觀和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，不具備房屋的使用價(jià)值為由主張?jiān)撋啼伈⒎仟?dú)立商鋪，不符合交付使用條件的上訴理由不能成立。再次，艾某1主張購買案涉商鋪時(shí)告知面積有16.43平方米，但實(shí)際面積僅有7平方米。根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》可知，案涉商鋪的測繪建筑面積共16.43平方米，其中，套內(nèi)建筑面積9.99平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e6.44平方米，即案涉商鋪的面積差異是因不同的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)所致，故其以案涉商鋪實(shí)際面積與宣傳面積不一致為由主張領(lǐng)秀公司存在欺詐的上訴理由不能成立。
二、關(guān)于案涉房屋現(xiàn)狀與領(lǐng)秀公司宣傳的西部國際陶瓷城不符是否構(gòu)成欺詐的問題。首先，領(lǐng)秀公司與夾江縣人民政府于2014年9月29日簽訂的《項(xiàng)目投資協(xié)議書》約定，領(lǐng)秀公司負(fù)責(zé)對位于夾江縣經(jīng)開區(qū)部國際陶瓷城項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為集陶瓷展銷、研發(fā)、電子商務(wù)、綜合商貿(mào)、綜合服務(wù)為一體的陶瓷博覽中心。夾江縣人民政府在項(xiàng)目立項(xiàng)、工商注冊、建設(shè)規(guī)劃、施工許可、納稅申報(bào)等方面實(shí)行一站式服務(wù)，并為領(lǐng)秀公司創(chuàng)造良好的建設(shè)環(huán)境和經(jīng)營環(huán)境，積極落實(shí)該公司應(yīng)享受的有關(guān)優(yōu)惠政策，協(xié)助該公司爭取國家及各級(jí)政府優(yōu)惠政策。領(lǐng)秀公司需按夾江縣人民政府要求完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并按規(guī)劃設(shè)計(jì)方案實(shí)施建設(shè)。艾某1購買的正是該公司開發(fā)的西部國際陶瓷城的商鋪。因購買的商鋪信息與前述《項(xiàng)目投資協(xié)議書》約定的西部國際陶瓷城項(xiàng)目的信息相吻合，能夠認(rèn)定領(lǐng)秀公司對西部國際陶瓷城項(xiàng)目進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，房源信息是真實(shí)的，并非該公司虛構(gòu)欺騙買受人。其次，雖領(lǐng)秀公司對外宣傳“西部國際陶瓷城《平安優(yōu)選好鋪》年金資管計(jì)劃”是從2018年1月22日開始，但艾某1未提交其投保過“平安財(cái)富人生團(tuán)體年金保險(xiǎn)”的證據(jù)，且艾某1與領(lǐng)秀公司簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》并不涉及受讓股份，故領(lǐng)秀公司對外宣傳平安保險(xiǎn)、贈(zèng)送股份雖有不當(dāng)，但與本案無關(guān)，艾某1以此為由主張簽訂合同受到欺詐的上訴理由不能成立。再次，因西部國際陶瓷城項(xiàng)目采取的是產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營模式，業(yè)主購買商鋪并非用于自己獨(dú)立經(jīng)營，而是交由第三方統(tǒng)一運(yùn)營管理，業(yè)主的目的除了獲得商鋪的產(chǎn)權(quán)，還在于收取租金收益，該種經(jīng)營模式能否成功取決于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、商鋪實(shí)際招租及商戶運(yùn)營情況，而前述各個(gè)環(huán)節(jié)和階段在實(shí)際運(yùn)營中均存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。雖然領(lǐng)秀公司在西部國際陶瓷城項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)過程中，為了吸引購房者，對該項(xiàng)目的開發(fā)、未來運(yùn)營、發(fā)展前景等進(jìn)行了相應(yīng)宣傳，但簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》時(shí)，西部國際陶瓷城主體工程尚未建成，作為完全民事行為能力人，應(yīng)該知道購買案涉商鋪存在投資風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)本案查明的事實(shí)，在西部國際陶瓷城項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，領(lǐng)秀公司因經(jīng)營不善、資金困難導(dǎo)致該項(xiàng)目停工，經(jīng)多方協(xié)調(diào)，該項(xiàng)目才最終竣工驗(yàn)收備案，取得權(quán)屬初始登記，并具備為業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的條件。雖然艾某1提交的證據(jù)能夠證明西部國際陶瓷城未能按照領(lǐng)秀公司的宣傳打造成陶瓷博覽中心，但這是領(lǐng)秀公司經(jīng)營不善所導(dǎo)致，并非該公司故意欺詐業(yè)主。最后，2021年4月9日領(lǐng)遠(yuǎn)物業(yè)公司與部分業(yè)主簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》約定委托領(lǐng)遠(yuǎn)物業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營管理西部國際陶瓷城，該協(xié)議是在西部國際陶瓷城項(xiàng)目經(jīng)營不利的情況下為了盤活該項(xiàng)目而產(chǎn)生，并非領(lǐng)秀公司與艾某1簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》時(shí)已經(jīng)確定的方案，故艾某1以《補(bǔ)充協(xié)議》的簽訂推定領(lǐng)秀公司存在售后包租行為的上訴理由不能成立。因環(huán)融公司不履行《委托經(jīng)營管理協(xié)議》約定義務(wù)屬于違約行為，與艾某1是否因領(lǐng)秀公司的欺詐而簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》無關(guān)，故其以環(huán)融公司沒有履行合同義務(wù)為由主張領(lǐng)秀公司存在欺詐的上訴理由不能成立。綜上，艾某1主張因領(lǐng)秀公司欺詐而簽訂合同的上訴理由不能成立，其對《商品房買賣合同（預(yù)售）》不享有撤銷權(quán)，故本院對其要求撤銷《商品房買賣合同（預(yù)售）》、退還購房款、支付資金占有使用費(fèi)及律師費(fèi)的上訴請求均不予支持。
綜上所述，艾某1的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3410元，由艾某1負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長傅曉蘭
審判員周文勤
審判員黎琳
審判員李艷
審判員王進(jìn)
法官助理吳君
書記員潘志琴
2021-07-07
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