長沙市芙蓉區(qū)人民法院
民事一審判決書
民事（2021）湘0102民初9907號
原告陽某某，男，漢族，1976年7月29日出生，住長沙市芙蓉區(qū)。
被告黃某某，男，漢族，1996年12月22日出生，住湖南省祁東縣。
經(jīng)審理查明，2020年7月13日，出租方陽某某（甲方）與承租方黃某某（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：黃某某租用陽某某名下所有的位于長沙市芙蓉區(qū)（以下簡稱涉案房屋）用于居住，租賃期限為2020年7月15日到2021年7月14日；每月租金人民幣2500元，每一個月交付一次租金，黃某某每次應(yīng)提早一個月支付下季度房租，以陽某某開給黃某某房屋租金收據(jù)為交租憑證；陽某某交付房屋時，黃某某向陽某某支付房屋租賃保證金人民幣3000元，租賃期滿，房屋租賃保證金除抵扣應(yīng)由黃某某承擔(dān)的費(fèi)用、租金以及承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)返還黃某某，租賃期未滿，黃某某同意陽某某收取押金不予退還；黃某某承擔(dān)水費(fèi)、電費(fèi)、電話電視收視費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用；陽某某應(yīng)于2020年7月13日前將該房屋按約定條件交付給黃某某；租賃期滿或合同解除后，黃某某應(yīng)返還該房屋及附屬設(shè)施，返還或者自動解除后，對于該房屋內(nèi)黃某某未經(jīng)陽某某同意遺留的物品，陽某某有權(quán)自行處置；黃某某不支付或者不按照約定支付租金達(dá)5日內(nèi)的，陽某某有權(quán)單方解除合同，收回該房屋；黃某某需提前退租的，應(yīng)提前30日書面通知陽某某，經(jīng)甲方同意后，并按剩余租金支付給陽某某；黃某某不按約定支付租金或合同未滿退租或合同解除后未按約定時間返還房屋的，應(yīng)向陽某某支付人民幣20000元違約金。合同還對其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
合同簽訂當(dāng)日，陽某某按合同約定將涉案房屋交付給黃某某，黃某某通過微信向陽某某轉(zhuǎn)賬押金人民幣3000元及7月份的租金人民幣2500元。2020年8月15日，黃某某向陽某某支付8月份的租金人民幣2500元。自2020年9月16日至同年10月20日，陽某某通過發(fā)送微信向黃某某催要租金、電費(fèi)，黃某某微信回復(fù)陽某某并以在醫(yī)院、保險沒下來等為由拒不支付租金，僅于2020年9月23日、2020年10月10日分別向陽某某支付電費(fèi)人民幣670元、161元。2020年10月30日，陽某某向黃某某發(fā)微信催要房租、電費(fèi)，黃某某微信一直未回復(fù)。2020年11月13日，陽某某向黃某某發(fā)微信稱“黃某某：截止2020年11月14日止，你已欠房租7500元整?，F(xiàn)你一直不接我電話說明情況，所欠房租請你二天之內(nèi)務(wù)必交清，否則因此產(chǎn)生法律后果由你負(fù)責(zé)”。后因黃某某未支付租金，陽某某訴至本院，要求判如所請。
陽某某在庭審中稱，2020年11月13日開始就聯(lián)系不上黃某某，不接電話，不回微信；2020年12月3日，陽某某向黃某某催要房租時，發(fā)現(xiàn)涉案房屋內(nèi)只剩幾雙爛拖鞋、生活垃圾等，黃某某的衣服等物品都不見了；陽某某在2021年3月仍不確定黃某某是否仍在使用涉案房屋，因?yàn)辄S某某沒有將電卡、煤氣卡交給陽某某，從2020年12月3日之后電表也有使用過，但是比較少。
以上事實(shí)，有房屋租賃合同、微信聊天記錄截圖、轉(zhuǎn)賬憑證以及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述等證據(jù)在卷佐證，經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，陽某某與黃某某簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格按約定履行各自的義務(wù)。陽某某依約將涉案房屋交付給黃某某居住,黃某某未按約定支付租金構(gòu)成違約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付欠付租金及違約金的違約責(zé)任。陽某某陳述2020年12月3日，涉案房屋只剩下幾雙爛拖鞋、生活垃圾等，黃某某的衣服物品都不見了，陽某某提交的微信聊天記錄和庭審陳述也證明2020年11月13日就電話、微信聯(lián)系不上黃某某,根據(jù)生活常識判斷，陽某某在2020年12月3日應(yīng)當(dāng)知道黃某某己搬離涉案房屋，因黃某某搬離涉案房屋并未通知陽某某，故本院認(rèn)定陽某某應(yīng)當(dāng)知道黃某某已搬離涉案房屋的時間即2020年12月3日為黃某某解除合同退租的時間。故黃某某應(yīng)當(dāng)向陽某某支付2020年7月15日至2020年12月3日的租金共計人民幣11583.33元，黃某某已經(jīng)支付租金人民幣5000元，黃某某尚欠付陽某某房屋租金人民幣6583.33元。故陽某某要求黃某某支付2020年9月15日至2021年7月14日房屋租金人民幣25000元的訴訟請求,本院部分予以支持。
陽某某與黃某某簽訂的《房屋租賃合同》約定，租賃期未滿，陽某某收取黃某某的押金不予退還；黃某某不按約定支付租金或合同未滿退租或合同解除后未按約定時間返還房屋的，黃某某應(yīng)向陽某某支付違約金人民幣20000元。上述條款是對提前退租、逾期支付房租等違約責(zé)任的約定。本案中，黃某某未按時支付租金，在房屋租賃期限內(nèi)且未通知出租人陽某某情況下就搬離涉案房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因雙方約定的違約金明顯過高且陽某某未提交證據(jù)證明其因此而產(chǎn)生的損失，況且陽某某在2020年12月3日應(yīng)當(dāng)知道黃某某己搬離涉案房屋后，應(yīng)按照《中華人民共和國合同法》第一百一十九條第一款規(guī)定和合同約定，積極主張解除租賃合同、收回房屋等合同約定權(quán)利，防止損失擴(kuò)大。根據(jù)本案實(shí)際情況，本院酌情確定違約金為兩個半月租金即人民幣6250元,而陽某某己收取黃某某押金人民幣3000元，為減少訴累，黃某某向陽某某所交押金人民幣3000元應(yīng)抵扣應(yīng)付的違約金,故黃某某還應(yīng)支付陽某某違約金人民幣3250元。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十九條第一款、第二百一十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
一、被告黃某某在本判決生效之日起五日內(nèi)支付原告陽某某房屋租金人民幣6583.33元；
二、被告黃某某在本判決生效之日起五日內(nèi)支付原告陽某某違約金人民幣3250元；
如未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；
三、駁回原告陽某某的其他訴訟請求。
本案案件受理費(fèi)人民幣612元減半收取人民幣306元，原告陽某某負(fù)擔(dān)人民幣239元，被告黃某某負(fù)擔(dān)人民幣67元。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖南省長沙市中級人民法院。
審判員李革文
法官助理廖燕
書記員黃彬
2021-07-07
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