廣東省廣州市中級(jí)人民法院

民事二審判決書

合同糾紛（2020）粵01民終19551號(hào)

上訴人（原審被告）：廣州市全匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：區(qū)志豪，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳天軍，廣東穗益律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：何夢(mèng)詩(shī)，廣東穗益律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：廣州市善居電子商務(wù)有限公司。
法定代表人：岳欣，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：張志堅(jiān)，廣東廣和律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：周婷婷，廣東泰兆律師事務(wù)所律師。

一審法院查明事實(shí)：2018年5月30日，全匯公司（甲方）與善居公司（乙方）簽署《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目廣州善居團(tuán)購(gòu)（渠道）服務(wù)及包銷合作合同》約定：甲方委托乙方為甲方匯誠(chéng)名園項(xiàng)目住宅提供獨(dú)家團(tuán)購(gòu)服務(wù)，項(xiàng)目物業(yè)類型為公寓，可租公寓房源共計(jì)256套，土地使用權(quán)的權(quán)屬人為廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)東華村民委員會(huì)，土地使用權(quán)為集體建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用權(quán)來(lái)源為劃撥，集體建設(shè)土地使用權(quán)證號(hào)為粵（2016）廣州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第10210677號(hào)，建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)為穗國(guó)土規(guī)劃地證〔2016〕11-24號(hào)，施工許可證號(hào)為440183201801020201；合同期限從正式對(duì)外招租之日起六個(gè)月；合作方式，整體建筑物對(duì)外出租的底價(jià)為8900元/平方米/40年（下同），其中甲方實(shí)收底價(jià)7200元/平方米/40年，乙方通過(guò)代為收取租金的方式收取乙方的營(yíng)銷總包費(fèi)用800元/平方米；合同簽訂后，乙方向甲方支付2萬(wàn)元/套作為合作保證金，保證金總額以標(biāo)的物業(yè)套數(shù)之和（共256套）×單套保證金計(jì)算，即總保證金為人民幣5120000元……。
2018年7月3日，善居公司向全匯公司銀行賬戶匯款249萬(wàn)元，匯款單摘要載明是匯誠(chéng)名園保證金。
2018年11月2日，善居公司向全匯公司銀行賬戶匯款245萬(wàn)元，匯款單摘要載明保證金。
2019年3月5日，善居公司向全匯公司發(fā)出《關(guān)于解除〈匯誠(chéng)名園項(xiàng)目廣州善居團(tuán)購(gòu)（渠道）服務(wù)及包銷合作合同〉的通知函》，內(nèi)容為：善居公司分別于2018年7月3日、11月2日向全匯公司支付了249萬(wàn)元和245萬(wàn)元，合計(jì)494萬(wàn)元保證金，善居公司于2018年10月29日、11月22日成交簽約認(rèn)租房號(hào)2棟1702、2棟1507，即全匯公司應(yīng)于2019年1月18日前向全匯公司退還保證金40000元，但全匯公司至今未履行，依據(jù)合同約定，全匯公司逾期退還保證金超過(guò)30天，善居公司有權(quán)解除合同，現(xiàn)通知善居公司，自本通知發(fā)出之日起，雙方簽訂的《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目廣州善居團(tuán)購(gòu)（渠道）服務(wù)及包銷合作合同》即行解除，要求善居公司收到本通知之日起7日內(nèi)退還履約保證金494萬(wàn)元等。
2019年3月8日，全匯公司向善居公司發(fā)出《關(guān)于不同意解除合同的回復(fù)函》，表明不同意全匯公司提出的解除合同要求，要求全匯公司繼續(xù)全面履行合同的各項(xiàng)義務(wù)等。
2019年4月15日，全匯公司（甲方、委托方）與善居公司（乙方、受托方）簽署《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》約定：甲、乙雙方于2018年5月30日簽訂了《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目廣州善居團(tuán)購(gòu)（渠道）服務(wù)及包銷合作合同》（以下簡(jiǎn)稱為服務(wù)合同），現(xiàn)經(jīng)雙方確認(rèn)，原服務(wù)合同自本合同簽署日起終止，甲乙雙方不再執(zhí)行，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。服務(wù)合同中己支付490萬(wàn)保證金轉(zhuǎn)為本協(xié)議的保證金。現(xiàn)雙方就甲方所有的匯城名園項(xiàng)目（位于廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)新塘大道東，下稱“本項(xiàng)目”）招租及相關(guān)事宜簽訂本協(xié)議，以茲共同遵守。1、甲方委托乙方將本項(xiàng)目房源對(duì)外出租，雙方共同確認(rèn)本項(xiàng)目剩余未對(duì)外出租公寓總計(jì)244套，總面積17776.47平米，其中，l棟137套，面積9912.07平米。2棟107套，面積7864.4平米。2、乙方同意，按以下進(jìn)度按月完成招租租金收入指標(biāo)（指甲方應(yīng)得的底價(jià)租金收入），目標(biāo)具體如下：簽約五個(gè)工作日招租租金收入指標(biāo)1000萬(wàn)元，4月份招租租金收入指標(biāo)2000萬(wàn)元，5月份招租租金收入指標(biāo)2000萬(wàn)元，6月份招租租金收入指標(biāo)1000萬(wàn)元，7月份招租租金收入指標(biāo)1000萬(wàn)元，8月份招租租金收入指標(biāo)1000萬(wàn)元，9月份招租租金收入指標(biāo)1000萬(wàn)元，10月份招租租金收入指標(biāo)1000萬(wàn)元，11月份招租租金收入指標(biāo)1000萬(wàn)元，12月份補(bǔ)齊差額補(bǔ)足款……3、乙方應(yīng)按前述第2條約定完成當(dāng)月的租金收入指標(biāo)：（1）如乙方未完成每個(gè)月的出租租金收入余額的考核任務(wù)，則乙方應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)月招租租金收入金額與當(dāng)月實(shí)際完成招租租金收入金額的差額部分向甲方補(bǔ)足（下稱‘差額補(bǔ)足款’），即乙方補(bǔ)足金額=當(dāng)月出租租金目標(biāo)金額—當(dāng)月實(shí)際完成招租租金收入金額。（2）甲乙雙方于每月28日至31日對(duì)賬，乙方于下月5日之前向甲方支付差額補(bǔ)足款（如遇節(jié)假日的，則對(duì)賬時(shí)間及付款時(shí)間相應(yīng)順延）。（3）第一期租金差額補(bǔ)足款1000萬(wàn)元在本協(xié)議簽字后5個(gè)工作日內(nèi)付清給甲方?！?、甲乙雙方同意按以下標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付服務(wù)費(fèi)用：甲方采取以下標(biāo)準(zhǔn)與乙方結(jié)算，即超出以下標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生的所得，作為甲方向乙方支付的服務(wù)費(fèi)用：A、客戶采取一次性付款的，按7200元／平方米的0.95折（折扣率為0.95）結(jié)算，超過(guò)7200元／平方米的9.5折以外部分的所得，作為乙方的服務(wù)費(fèi)用，之內(nèi)的歸甲方所有；B、客戶采取銀行按揭方式付款且首期50%一次性付款、余款按揭方式支付的，則按7200元／平方米的0.98折（折扣率為0.98）結(jié)算，……C、客戶采取銀行按揭方式付款且首期50%分18個(gè)月及以內(nèi)付清、余款按揭方式支付，則按7200元／平方米結(jié)算（折扣率為0）……超過(guò)7200元／平方米外部分的所得，作為乙方的服務(wù)費(fèi)用，之內(nèi)的歸甲方所有；……5、截止至2019年12月20日，如乙方仍未完成全部房源的租賃任務(wù)的，則由甲乙雙方按以下標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算，雙方進(jìn)行整體核算，由乙方按照本條款（2）的約定補(bǔ)足差額款項(xiàng)后，由乙方繼續(xù)對(duì)外招租，直至乙方收回所有的差額補(bǔ)足款項(xiàng)：……6、雙方于2019年12月31日進(jìn)行最終核算，如乙方已經(jīng)完成考核任務(wù)的，甲方仍有未返還款項(xiàng)的，則甲方應(yīng)當(dāng)于2020年1月5日前一次性返還所有乙方已經(jīng)支付的保證金及差額補(bǔ)足款（如有）……9、項(xiàng)目招商中心費(fèi)用承擔(dān)（1）乙方同意，自本合同簽署日起，按30000元／月的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付項(xiàng)目招商中心的水電費(fèi)、綜合安保衛(wèi)生清潔費(fèi)給甲方，該款在每月10日前支付當(dāng)月費(fèi)用，該款項(xiàng)支付至2020年1月31日止，即乙方有權(quán)按此標(biāo)準(zhǔn)使用項(xiàng)目招商中心至2020年1月31日止?！?0、違約責(zé)任（1）本協(xié)議簽字后，任何一方均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，任何方違約的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金，并賠償守約方受到的全部損失。……（3）乙方逾期支付當(dāng)月進(jìn)度款項(xiàng)給甲方，或乙方逾期支付最終租金底價(jià)款給甲方，或乙方逾期履行、違反其它義務(wù)，則承擔(dān)以下違約責(zé)任：每逾期一日，應(yīng)按應(yīng)付未付款的萬(wàn)分之一向甲方支付違約金，乙方逾期超過(guò)15個(gè)工作日仍不履行的，則甲方有權(quán)解除本協(xié)議，乙方應(yīng)當(dāng)按未完成招租面積底價(jià)租金總額的20%作違約金賠償甲方，且乙方已經(jīng)支付的保證金全部歸甲方所有，乙方無(wú)權(quán)要求退還。未完成招租面積底價(jià)租金總額的計(jì)算方式為：未完成招租總面積×7200元／平方米×0.93折?！?1、其它約定（1）如在2019年12月31日前出現(xiàn)不可抗力因素，包括但不限于自然災(zāi)害、罷工、政策法令、本項(xiàng)目無(wú)法再通過(guò)本協(xié)議約定的方式對(duì)外出租、本項(xiàng)目被政府叫停、或者確定為甲方責(zé)任的，或其他非乙方責(zé)任導(dǎo)致本協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行的，則任意一方有權(quán)解除本協(xié)議并不承擔(dān)違約責(zé)任。本協(xié)議解除的，甲方應(yīng)當(dāng)在本協(xié)議解除后的3日內(nèi)向乙方返還保證金，已經(jīng)與客戶簽約部分的款項(xiàng)，由甲乙雙方按本協(xié)議約定進(jìn)行結(jié)算，計(jì)算乙方應(yīng)得的服務(wù)費(fèi)用并在確認(rèn)后五個(gè)工作日內(nèi)返還給乙方；未與客戶簽約的款項(xiàng)，由甲方在對(duì)賬確認(rèn)后五個(gè)工作日內(nèi)返還給乙方，雙方互不負(fù)違約及賠償責(zé)任。……
2019年4月18日，善居公司向全匯公司銀行賬戶匯款510萬(wàn)元，匯款單摘要載明保證金。
2019年4月30日，善居公司向全匯公司銀行賬戶匯款500萬(wàn)元，匯款單摘要載明保證金。
2019年5月3日，善居公司與全匯公司簽訂《匯誠(chéng)名園4月銷售對(duì)賬單》，內(nèi)容為2019年4月17日至2019年4月30日期間，簽約認(rèn)租套數(shù)為零套，金額為零元。
2019年5月6日，善居公司向全匯公司銀行賬戶匯款1500萬(wàn)元，匯款單摘要載明保證金。
2019年6月19日，全匯公司向善居公司發(fā)出《關(guān)于要求確認(rèn)匯誠(chéng)名園5月份銷售函》（含附表5月銷售對(duì)賬單）；其中函件載明內(nèi)容為：全匯公司要求善居公司對(duì)附表對(duì)賬單金額予以確認(rèn)，逾期未確認(rèn)，視為善居公司認(rèn)同全匯公司的對(duì)賬單金額；5月銷售對(duì)賬單載明以下內(nèi)容：5月認(rèn)租共4套，4套認(rèn)租合同金額合計(jì)2082055元，4套認(rèn)租面積均為60.64平方米。
2019年6月21日，善居公司向全匯公司發(fā)出《關(guān)于解除〈匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書〉的通知函》，內(nèi)容為：“貴我雙方于2019年4月15日簽訂《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》（以下簡(jiǎn)稱《合作協(xié)議》），委托我司就廣州匯誠(chéng)名園項(xiàng)目對(duì)外招租，我司且按貴司要求迄今合計(jì)支付了3000萬(wàn)元款項(xiàng)，足見我司履約心意之誠(chéng)懇。……經(jīng)我司提交集團(tuán)風(fēng)控部及法律顧問共同評(píng)估，一致認(rèn)定項(xiàng)目存在合法性瑕疵，繼續(xù)履約將為貴我雙方共同帶來(lái)包括行政處罰在內(nèi)的違法風(fēng)險(xiǎn)，作為上市公司對(duì)監(jiān)管規(guī)范的忌憚，我方無(wú)奈之下只能決定單方解除《合作協(xié)議》，并簡(jiǎn)述理由如下：1、貴司與各業(yè)主簽訂的《房屋租賃合同》關(guān)于‘租期20年，租期屆滿再贈(zèng)送20年使用權(quán)’、‘承租人可轉(zhuǎn)租’、‘合同簽訂后交付全部租金的41%’等約定嚴(yán)重違反了國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于集體建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)定。2、貴司與各業(yè)主簽訂的《房屋租賃合同》以律師出具見證函的形式代替向有關(guān)政府部門辦理備案手續(xù)，違反了房屋租賃實(shí)行登記備案制度的規(guī)定。3、貴司虛假宣傳，包括以租代售、以商住冒充住宅、租期注水等等：以上種種皆為我司對(duì)外銷售（招租）帶來(lái)重重障礙，合作期間我司積極對(duì)外宣傳攬客，但屢次發(fā)生客戶在已繳納定金后發(fā)現(xiàn)到購(gòu)買的不是正規(guī)房屋產(chǎn)權(quán)而要求退定的狀況，更有部分客戶在簽訂《房屋租賃合同》后要求解約。足以說(shuō)明項(xiàng)目本身無(wú)論定位／性質(zhì)／價(jià)格均不被市場(chǎng)所接受。有鑒于此，為避免雙方損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，我司特向貴司提出解除《合作協(xié)議》，并希望貴司在2019年7月5日前向我司退還前期繳納的款項(xiàng)人民幣3000萬(wàn)元?！?br /> 全匯公司于2019年6月25日收到善居公司發(fā)出的《關(guān)于解除〈匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書〉的通知函》后，于2019年6月26日向善居公司發(fā)出《商務(wù)聯(lián)絡(luò)函——關(guān)于解除〈匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書〉通知函的回函》，表明不認(rèn)同善居公司提出的解除合同理由，希望繼續(xù)履行雙方的合作協(xié)議，若善居公司執(zhí)意要求解除合作協(xié)議，將視為善居公司違約單方解除協(xié)議，在此情況下，善居公司應(yīng)立即與全匯公司協(xié)商，妥善處理解除合同后的相關(guān)事宜等。
2019年7月9日，全匯公司向善居公司發(fā)出《關(guān)于要求確認(rèn)匯誠(chéng)名園5月、6月銷售的函》（含附6月銷售對(duì)賬單），全匯公司要求善居公司對(duì)5月、6月銷售賬單金額予以確認(rèn)，逾期未確認(rèn)，視為善居公司認(rèn)同全匯公司的對(duì)賬單金額；5月銷售對(duì)賬單的載明以下內(nèi)容：5月認(rèn)租共4套，4套認(rèn)租合同金額合計(jì)2082055元，4套認(rèn)租面積均為60.64平方米。6月銷售對(duì)賬單的載明以下內(nèi)容：6月認(rèn)租共2套，2套認(rèn)租合同金額合計(jì)1242956元，2套認(rèn)租面積分別為85.21平方米、60.64平方米。

全匯公司提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、宗地圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可及附件等證據(jù)復(fù)印件，擬證明《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》所涉的項(xiàng)目土地、工程等程序合法，建筑物為合法建筑，善居公司提出解除合同理由不成立。善居公司對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為項(xiàng)目的土地權(quán)屬人是案外人，并非全匯公司，房屋也無(wú)權(quán)屬證書。
善居公司提供全匯公司與案外人原增城市新塘鎮(zhèn)東華村民委員會(huì)、原增城市新塘鎮(zhèn)東華村新村頭經(jīng)濟(jì)合作社簽訂的《新村頭社新甘圍土地使用權(quán)租賃合同》復(fù)印件，擬證明全匯公司對(duì)涉案項(xiàng)目的土地租賃期限為20年。全匯公司對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性均予以認(rèn)可，并認(rèn)為已經(jīng)在（2019）粵0118民初7844號(hào)案提交了其與廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)東華村民委員會(huì)等簽訂的補(bǔ)充協(xié)議（一）復(fù)印件，可以證明全匯公司對(duì)項(xiàng)目所涉土地及地上建筑物有40年使用期。
善居公司提供全匯公司與租戶簽署的《認(rèn)租協(xié)議》復(fù)印件以及自己制作的未成交明細(xì)表，擬證明《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》履行期間，除成交6套公寓外，共有10位客戶在已簽訂《認(rèn)租協(xié)議》并交付定金的情況下因公寓的產(chǎn)權(quán)問題放棄承租，善居公司在得知該情況后，開始意識(shí)到存在違法性，善居公司在未經(jīng)集團(tuán)評(píng)估的前提下接受了全匯公司對(duì)涉案項(xiàng)目的委托，若繼續(xù)履約，將會(huì)對(duì)善居公司及集團(tuán)帶來(lái)巨大法律風(fēng)險(xiǎn)，因此根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百一十條規(guī)定以及《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》第11條約定，單方解約?！墩J(rèn)租協(xié)議》復(fù)印件內(nèi)容顯示，出租的單元屬在建工程，將2019年7月30日前毛坯交樓，租賃年限20年，租期從交付單元起算，租期屆滿后，雙方無(wú)需辦理任何手續(xù)，出租方向承租方贈(zèng)送物業(yè)使用權(quán)至2059年4月30日止。全匯公司對(duì)該《認(rèn)租協(xié)議》以及未成交明細(xì)表的真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可，只能說(shuō)明善居公司招租能力嚴(yán)重不足。
本案審理過(guò)程中，一、善居公司陳述：1.《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》約定的保證金是定金性質(zhì)；且該協(xié)議已明確約定《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目廣州善居團(tuán)購(gòu)（渠道）服務(wù)及包銷合作合同》中已支付的490萬(wàn)元保證金轉(zhuǎn)本協(xié)議的保證金，故善居公司實(shí)際已付的保證金是490萬(wàn)元，另外全匯公司向善居公司支付2510萬(wàn)元是差額補(bǔ)足款。2.善居公司在2019年6月21日向全匯公司發(fā)出解除合同通知函，全匯公司在當(dāng)月25日收到該函件，后善居公司在當(dāng)月28日撤出場(chǎng)地，善居公司在撤場(chǎng)前有口頭告知全匯公司，且場(chǎng)地的物品都是全匯公司的，善居公司只是人員離場(chǎng)，無(wú)需搬離任何東西。3.善居公司在履行《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》期間共成交6套房屋，面積為388.41平方米，未銷售面積是17388.06平方米，認(rèn)租合同金額共計(jì)3325011元。
二、全匯公司陳述：1.保證金并非定金，善居公司實(shí)際支付的保證金是500萬(wàn)元；善居公司在2018年7月、11月共匯了494萬(wàn)元，由于善居公司只招租成交了2套，故全匯公司退回了40000元給善居公司，所以全匯公司在《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目廣州善居團(tuán)購(gòu)（渠道）服務(wù)及包銷合作合同》中收到善居公司支付的保證金是490萬(wàn)元，善居公司在2019年4月18日向全匯公司匯款510萬(wàn)元，在2019年5月6日向全匯公司匯款1500萬(wàn)元，4月30日向全匯公司匯款500萬(wàn)元，一共匯了3000萬(wàn)元，其中500萬(wàn)元是保證金，其余的2500萬(wàn)元是差額補(bǔ)足款。2.善居公司并未告知全匯公司何時(shí)撤場(chǎng)，后來(lái)才知道善居公司已單方撤場(chǎng)，全匯公司并不知道善居公司具體何時(shí)撤場(chǎng)的。3.《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》的項(xiàng)目在2019年前已竣工，暫未取得綜合備案驗(yàn)收，但主體結(jié)構(gòu)已驗(yàn)收。4.全匯公司對(duì)于涉案項(xiàng)目的土地租期為40年，從2019年4月30日起至2059年4月30日止；合同法并未規(guī)定租賃期限超過(guò)20年的合同必然無(wú)效，若雙方自愿履行應(yīng)不受限制。
一審法院認(rèn)為，全匯公司與善居公司在2018年5月30日簽訂《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目廣州善居團(tuán)購(gòu)（渠道）服務(wù)及包銷合作合同》，全匯公司委托善居公司為匯誠(chéng)名園項(xiàng)目住宅提供獨(dú)家團(tuán)購(gòu)服務(wù)，由善居公司負(fù)責(zé)對(duì)外招租，招租底價(jià)為40年租期租金7200元/平方米，善居公司通過(guò)代收租金的方式收取營(yíng)銷總包費(fèi)用。后雙方又于2019年4月15日簽署了《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》，約定原《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目廣州善居團(tuán)購(gòu)（渠道）服務(wù)及包銷合作合同》自本合同簽署之日起終止，由全匯公司繼續(xù)委托善居公司將匯誠(chéng)名園的項(xiàng)目對(duì)外出租。以上事實(shí)可見，雙方之間為委托合同關(guān)系，現(xiàn)雙方因履行《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》產(chǎn)生糾紛，故本案為委托合同糾紛。經(jīng)審查，并未發(fā)現(xiàn)雙方簽署的《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，故該合同有效。
關(guān)于保證金金額問題，全匯公司主張善居公司就《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》已付保證金500萬(wàn)元，善居公司主張保證金為490萬(wàn)元，雙方對(duì)于保證金數(shù)額存爭(zhēng)議。一審法院認(rèn)為，《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目廣州善居團(tuán)購(gòu)（渠道）服務(wù)及包銷合作合同》約定總保證金為512萬(wàn)元，善居公司在履行該合同過(guò)程后，分兩次共向全匯公司合計(jì)支付了494萬(wàn)元保證金。庭審中，全匯公司承認(rèn)在《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目廣州善居團(tuán)購(gòu)（渠道）服務(wù)及包銷合作合同》中向善居公司退還了40000元保證金，僅收到善居公司支付的保證金490萬(wàn)元。同時(shí)，《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》明確約定，原服務(wù)合同即《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目廣州善居團(tuán)購(gòu)（渠道）服務(wù)及包銷合作合同》已支付490萬(wàn)元轉(zhuǎn)為協(xié)議的保證金。以上事實(shí)可見，善居公司基于履行《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》向全匯公司支付的保證金為490萬(wàn)元。
關(guān)于合同解除的問題。根據(jù)雙方在2019年5月3日簽署的4月銷售對(duì)賬單，全匯公司在2019年6月19日、7月9日向善居公司發(fā)出的5月份銷售函（含5月銷售對(duì)賬單）和5月、6月份銷售的函（含6月銷售對(duì)賬單）等內(nèi)容顯示，善居公司在簽訂《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》后僅在5月、6月間對(duì)外成功招租6套房屋，成功招租面積僅388.41平方米。在履約過(guò)程中，善居公司于2019年6月21日向全匯公司發(fā)出《關(guān)于解除〈匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書〉的通知函》以繼續(xù)履約存在違法風(fēng)險(xiǎn)為由得出單方解除《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百一十條：“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同……”的規(guī)定，善居公司作為受托人，有隨時(shí)解除委托合同的權(quán)利，故自全匯公司收到善居公司發(fā)出的《關(guān)于解除〈匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書〉的通知函》時(shí)即2019年6月25日，雙方簽訂的《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》已解除。根據(jù)雙方簽署的《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目廣州善居團(tuán)購(gòu)（渠道）服務(wù)及包銷合作合同》以及《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》的內(nèi)容，全匯公司委托善居公司對(duì)匯成名園的項(xiàng)目對(duì)外招租，招租的租期長(zhǎng)達(dá)40年。結(jié)合全匯公司與租戶簽訂的《認(rèn)租協(xié)議》內(nèi)容可知，全匯公司出租的期限為20年，租期屆滿后，全匯公司與租戶雙方無(wú)需辦理手續(xù)，全匯公司再贈(zèng)送20年使用期。顯然，全匯公司委托善居公司對(duì)外招租給租戶承諾的租期超過(guò)了20年，違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年”的規(guī)定。此外，全匯公司向租戶承諾的交房日期為2019年7月，但直至2020年3月，全匯公司承認(rèn)匯誠(chéng)名園的項(xiàng)目仍未取得綜合驗(yàn)收備案證明，表明該項(xiàng)目的建筑物仍未符合《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條關(guān)于“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”的規(guī)定交付使用條件，可見全匯公司無(wú)法按約定向租戶交付認(rèn)租的房屋。因此，善居公司擔(dān)心履約存在風(fēng)險(xiǎn)，為避免履約損失擴(kuò)大單方向全匯公司提出解除合同，是自我行使減損行為，故善居公司提出解除合同并無(wú)不當(dāng)。全匯公司辯稱善居公司擅自撤場(chǎng)的行為屬根本性違約，理?yè)?jù)不足，一審法院不予采納。綜合上文分析，一審法院確認(rèn)雙方簽署的《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》已于2019年6月25日解除。
承上文分析，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！钡囊?guī)定，已經(jīng)進(jìn)行給付的應(yīng)當(dāng)返還給給付人，全匯公司確認(rèn)已經(jīng)向善居公司收取了3000萬(wàn)元，現(xiàn)善居公司主張返還保證金及差額補(bǔ)足款共計(jì)3000萬(wàn)元，于法有據(jù)，一審法院予以支持。
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條“第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求進(jìn)行審理”的規(guī)定，二審案件的審理應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求的范圍進(jìn)行。根據(jù)雙方的辯訴意見，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.案涉《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》性質(zhì)認(rèn)定問題；2.全匯公司上訴請(qǐng)求改判退還2038747元給善居公司是否有事實(shí)及法律依據(jù)。
一、關(guān)于案涉《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》性質(zhì)認(rèn)定問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買，但當(dāng)事人另有約定的除外?！北景钢?，全匯公司與善居公司在2018年5月30日簽訂的《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目廣州善居團(tuán)購(gòu)（渠道）服務(wù)及包銷合作合同》第4.8條約定，服務(wù)期結(jié)束后，如仍有物業(yè)未出租的，乙方應(yīng)向甲方按照雙方約定的底價(jià)支付未出租建筑物的全部款項(xiàng)給甲方，即由乙方支付全部包銷底價(jià)款，未出租建筑物交由乙方繼續(xù)招租。全匯公司、善居公司又于2019年4月15日簽訂的《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》第3條第（1）項(xiàng)約定，如乙方未完成每個(gè)月的出租租金收入余額的考核任務(wù)，則乙方應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)月招租租金收入金額與當(dāng)月實(shí)際完成招租租金收入金額的差額部分向甲方補(bǔ)足（下稱“差額補(bǔ)足款”），即乙方補(bǔ)足金額=當(dāng)月出租租金目標(biāo)金額—當(dāng)月實(shí)際完成招租租金收入金額；第5條約定，截止至2019年12月20日，如乙方仍未完成全部房源的租賃任務(wù)的，則由甲乙雙方按以下標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算，雙方進(jìn)行整體核算，由乙方按照本條款（2）的約定補(bǔ)足差額款項(xiàng)后，由乙方繼續(xù)對(duì)外招租，直至乙方收回所有的差額補(bǔ)足款項(xiàng)。由此可見，本案中《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》雙方約定的內(nèi)容實(shí)質(zhì)是包銷合同關(guān)系。一審判決認(rèn)定雙方之間為委托合同關(guān)系，本案為委托合同糾紛不當(dāng)，本院予以糾正。
二、關(guān)于全匯公司上訴請(qǐng)求改判退還2038747元給善居公司是否有事實(shí)及法律依據(jù)的問題。根據(jù)涉案《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》第8條第（3）款約定，全匯公司所設(shè)定的租金單價(jià)8541元包含7200元/平方米“毛坯價(jià)”、1098元/平方米“裝修費(fèi)”、243元/平方米“服務(wù)費(fèi)”，該租金約定明顯不符合房屋租賃的市場(chǎng)交易價(jià)，實(shí)際是將房屋買賣的售價(jià)冠以“租金”的名義，且根據(jù)全匯公司與業(yè)主簽訂的《廣州市房屋租賃合同》的約定，租賃年限20年，租期從交付單元起算，租期屆滿后，雙方無(wú)需辦理任何手續(xù)，出租方向承租方贈(zèng)送物業(yè)使用權(quán)至2059年4月30日止。支付方式約定若一次性付款按7200元/平方米9.5折；按揭方式且首期50%一次性付款，余額按揭按7200元/平方米9.8折等方式，與房地產(chǎn)銷售支付方式相似，不符合房屋租賃的租金繳納規(guī)定，可以認(rèn)定全匯公司實(shí)際為變相出售案涉項(xiàng)目，以租代售。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)（1999）39號(hào)）第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。涉案土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證亦載明：權(quán)利類型為集體建設(shè)用地使用權(quán)，權(quán)利性質(zhì)為劃撥，附記：本宗地用途為商住用地，不得作房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法（2019修正）》第六十三條，全匯公司興建案涉項(xiàng)目時(shí)并未在土地管理部門依法辦理土地轉(zhuǎn)用手續(xù)，全匯公司也并非廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)東華村民委員會(huì)集體組織成員。在房地一體原則下，全匯公司與案外人廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)東華村民委員會(huì)簽訂的《土地使用權(quán)租賃合同》合作建房，實(shí)質(zhì)上是轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體土地使用權(quán)，全匯公司與善居公司雙方的包銷合同對(duì)涉案房屋的處分實(shí)質(zhì)是對(duì)農(nóng)村集體土地房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，故案涉的《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》為無(wú)效協(xié)議。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十六條規(guī)定，無(wú)效的合同自始沒有法律約束力。善居公司訴請(qǐng)解除《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》的理由不成立，全匯公司也不能依據(jù)《匯誠(chéng)名園項(xiàng)目協(xié)議書》上的違約條款主張違約金。全匯公司確認(rèn)已經(jīng)向善居公司收取了3000萬(wàn)元，善居公司主張返還保證金及差額補(bǔ)足款共計(jì)3000萬(wàn)元，該3000萬(wàn)元是全匯公司因該協(xié)議實(shí)際取得的款項(xiàng)數(shù)額，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”。全匯公司基于合同違約基礎(chǔ)上訴請(qǐng)求退還2038747元給善居公司于法無(wú)據(jù)。本院不予支持。

綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但處理結(jié)果不當(dāng)，本院予以改判。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)，判決如下：
一、維持廣東省廣州市增城區(qū)人民法院（2019）粵0118民初5822號(hào)民事判決第二項(xiàng)；
二、撤銷廣東省廣州市增城區(qū)人民法院（2019）粵0118民初5822號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；
三、駁回廣州市善居電子商務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)391800元、訴訟保全費(fèi)5000元，由廣州市善居電子商務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)226743元，廣州市全匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)170057元；二審案件受理費(fèi)181606元，由廣州市全匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)王麗華
審判員練長(zhǎng)仁
審判員楊凡
書記員尤志華
蔡嘉瑜

2020-12-09

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